Redaktor Naczelny: Finansowanie Nieruchomości

FN 2012/01-03 (styczeń - marzec 2012)

Przeciętna siła przedsiębiorstw oraz średni wzrost gospodarczy w Europie nie będzie w najbliższych latach przekraczał średniej wartości tych wskaźników z lat poprzednich.

dr. Zbigniew Krysiak
Redaktor Naczelny

Wizja bankructwa Grecji i pogłębiające się problemy w innych krajach z powodu słabszej pozycji systemów bankowych i obniżania się ich potencjału do finansowania działalności przedsiębiorstw ze sfery realnej gospodarki będą czynnikiem silnie zagrażającym pozytywnej dynamice wzrostu gospodarczego w Polsce. W każdej gospodarce wielkość średniego wzrostu lub spadku jest wynikiem średnim, wynikającym z silnego wzrostu wyników finansowych w jednych sektorach gospodarki oraz silnego spadku takich wyników w innych sektorach.

Zawsze więc, nawet w okresie recesji, występują dziedziny i obszary działalności gospodarczej, które rozwijają sie dobrze, a nawet bardzo dobrze i które niejako stanowią filar potrzymujący przed głębszą zapaścią. Czy rynek nieruchomości może być takim filarem w Polsce? Wydaje się, że istnieje wiele przesłanek wskazujących na wysokie potencjalne możliwości pełnienia takiej roli przez rynek finansowania nieruchomości w Polsce. Takie potencjalne możliwości nie oznaczają faktycznych i obecnie istniejących zdolności tego rynku do „napędzania” rozwoju gospodarczego w Polsce, aby spadkowe tendencje rozwojowe w innych sektorach mogły być zrekompensowane w taki sposób, aby średni wzrost PKB w 2012 i kolejnych latach nie okazał się bliski zera, a może nawet ujemny.

Doświadczenia innych krajów wskazywały, że tworzenie zdywersyfikowanego instytucjonalnie, regulacyjnie i produktowo rynku nieruchomości prowadziło do podtrzymywania silnego rozwoju gospodarczego. Szczególnymi elemetami ważnymi dla takiego rozwoju mogą być: rozwiązania w zakresie tworzenia warunków do powstawania systemów oszczędzania połączonego z kredytowaniem na cele mieszkaniowe, z uwzględnieniem odpowiednich zachęt podatkowych dla istniejących lub nowo powstających podmiotów gospodarczych, projekty z udziałem rządu prowadzące do uelastyczniania rynku pracy i redukcji lub przynajmniej stabilizacji poziomu bezrobocia, liberalizacja warunków do tworzenia podmiotów aktywnych na rynku nieruchomości oraz programy edukacyjne oparte o szkolnictwo wyższe ze wsparciem środków rządowych, umożliwiające zwiększenie elastyczności w dostosowywaniu kwalifikacji na rynku pracy, zapewniając szybsze i efektywniejsze równoważenie podaży pracy z popytem.

W prezentownym wydaniu kwartalnika „Finansowanie Nieruchomości” zamieszczone zostały liczne materiały prezentujące szczegółowe zagadnienia, które odzwierciedlają złożoność i kompleksowość problemów ważnych dla rozwoju rynku finansowania nieruchomości w Polsce. Akcentowane są także tezy dotyczące makroekonomicznych uwarunkowań rozwoju gospodarczego z perspektywy bodźców pochodzących z rynku nieruchomości. Życząc Państwa dobrej i pobudzającej do dalszych inicjatyw lektury, mam nadzieję na rosnącą w związku z tym masę krytyczną innowacyjności i przedsiębiorczości, prowadzącej do uczynienia z rynku nieruchomości w Polsce rzeczywiście koła zamachowego dla gospodarki oraz filaru amortyzującego okresy dekoniunktury w innych sektorach.

fn.2012.k1.foto.003.150x

 

Udostępnij artykuł:

Redaktor Naczelny: Finansowanie Nieruchomości

FN 2011/10-12 (październik - grudzień 2011)

Podczas lektury kolejnego kwartalnika "Finansowanie Nieruchomości" warto się zastanowić, jaki powinien być podział odpowiedzialności za rozwój rynku finansowania nieruchomości między organami rządowymi i instytucjami komercyjnymi, szczególnie instytucjami finansowymi. Analiza rynku amerykańskiego wskazuje, że portfel kredytów hipotecznych banków stanowi ok. 20 proc. PKB, zaś reszta jest w tzw. portfelu obciążającym odpowiedzialnością rząd.

dr Zbigniew Krysiak
Redaktor Naczelny

Na rynkach hipotecznych na świecie występuje współudział w odpowiedzialności różnych instytucji, w tym także rządowych. W Polsce wartość portfela kredytów hipotecznych banków do PKB wynosi ok. 20 proc. i jest to generalnie jedyna grupa instytucjonalna, która jest obciążona ryzykiem w zakresie finansowania rynku nieruchomości. Jak wynika z danych, w USA wskaźnik wartości kredytów do PKB w portfelach banków jest podobny. Wydaje się więc, że zbliżyliśmy się do pewnej granicy, której przekroczenie nie będzie możliwe bez stworzenia przez rząd mechanizmów prawnych oraz infrastruktury regulacyjnej, motywującej inne instytucje, a także nowo tworzone struktury, do zaangażowania w proces finansowania budownictwa mieszkaniowego.

Mimo tzw. ciężkiego stanu klinicznego rynku nieruchomości w USA, nabycie tam domu pochłania średnio niewiele ponad półtoraroczne dochody gospodarstwa domowego, co w Polsce jeszcze bardzo długo będzie absolutnie nierealne. Z tej perspektywy widać, jak daleko nam do „pewnej dojrzałości”, która powinna być postrzegana z perspektywy klienta, czyli gospodarstwa domowego, dla którego mieszkanie to nie dobro luksusowe, ale infrastruktura do realizowania właściwych funkcji społecznych. Ich jakość ma kolosalny wpływ na rozwój gospodarczy kraju. Wydaje się, że wydarzenia w Grecji, Włoszech i Stanach Zjednoczonych pokazują kumulację skutków wynikających z rozbieżności interesów ekonomicznych między instytucjami w gospodarce a gospodarką rządów. Osiągnięto chyba apogeum niezadowolenia, które potwierdza sprzeciw ludności wobec działań niesłużących gospodarstwom domowym, jakie różne instytucje w tamtych krajach podejmowały. Jedną z przyczyn takiego stanu było nadmierne obciążanie banków odpowiedzialnością za rozwój gospodarki rynkowej. Jak się okazało, mechanizmy zawodności rynku zostały uruchomione, na co chyba żaden z rządów w tych krajach nie był przygotowany. W tym kontekście warto się zastanowić, jak uruchomić w Polsce inne mechanizmy rozwoju rynku nieruchomości, angażujące nie tylko banki, aby zredukować ryzyko sektora bankowego, którego nadmiar, jak wykazały doświadczenia wielu krajów, prowadzi do skutków, które jeszcze dzisiaj są trudno wyobrażalne.

Życząc Państwu udanej lektury najnowszego wydania kwartalnika „Finansowanie Nieruchomości”, pozostaję z poważaniem.

 

Udostępnij artykuł:

Redaktor Naczelny: Finansowanie Nieruchomości

FN 2011/07-09 (lipiec - wrzesień 2011)

Szanowni Państwo, Przekazując Państwu kolejny numer kwartalnika "Finansowanie Nieruchomości", przychodzi na myśl refleksja na temat faktycznego stanu rynku finansowania nieruchomości w Polsce. Ostatnie miesiące obfitują w wiele doświadczeń oraz niosą przesłanki na temat różnych trudności, a może i zagrożeń dla rozwoju tego rynku.

dr Zbigniew Krysiak
PRZEWODNICZĄCY RADY PROGRAMOWEJ

Niekorzystna zmiana kursu złotówki do franka szwajcarskiego, a także ostatnio, kursu złotówki do euro oraz dolara, wprowadziły wiele niepokoju lub też doprowadziły wiele gospodarstw domowych do poważnych trudności w obsłudze kredytów mieszkaniowych. Sytuacja w Europie w związku z wysokim zadłużeniem budżetów państw, trudnościami w Grecji oraz pogarszającym się ratingiem Hiszpanii, Portugalii i Włoch stwarza przesłanki wskazujące na długoterminowy charakter negatywnych zjawisk w gospodarce polskiej.

Debaty prowadzone obecnie w Międzynarodowym Funduszu Walutowym w USA wskazują na konieczność podejmowania szybkich działań w krajach Unii Europejskiej w celu zapobieżenia w długim horyzoncie czasowym powstaniu kryzysu na skalę znacznie większą niż do tej pory. W artykułach prezentowanych w niniejszym wydaniu kwartalnika pojawia się wiele głosów na temat mimo wszystko stabilnej sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce, z podkreśleniem potrzeby głębszego przypatrywania i zajmowania się oceną ryzyka kredytowego oraz implikacjom wynikającym z jakości stosowanych procedur w ocenie ryzyka spłacalności kredytów.

Czy trudna sytuacja gospodarcza UE może być wyzwaniem dla rozwoju rynku finansowania nieruchomości w Polsce? Wydaje się, że wspomniane trudności mogą stanowić doskonałe warunki do skupienia uwagi banków, instytucji finansowych i inwestorów na rynku nieruchomości, co w obliczu jawiącego się kryzysu może być dobrą alternatywą i przeciwwagą w stabilizowaniu rozwoju gospodarczego w Polsce. Wypada sobie życzyć w tych warunkach, aby wybory parlamentarne oraz sformowany rząd po wyborach miał zdolność do przekształcenia słabych stron w silne, a także, aby nie zabrakło zasobów i wiedzy w otoczeniu rynku nieruchomości do potężnych możliwości, jakie są do wykorzystania w dalszym ciągu na nierozwiniętym rynku w Polsce. Życząc Państwu satysfakcji ze studiowania zawartości artykułów prezentowanych w tym wydaniu kwartalnika „Finansowanie Nieruchomości” pozostaję z poważaniem.

 

Udostępnij artykuł:

Redaktor Naczelny: Finansowanie Nieruchomości

FN 2011/04-06 (kwiecień - czerwiec 2011)

Wśród bieżących, istotnych wydarzeń wpływających na rynek finansowania nieruchomości, najważniejsze są trzy fakty: Prezydencja Polski w Unii Europejskiej, Bazylea III i stress testy badające odporność banków na ich zdolność do kontynuacji działania, czyli poziom wypłacalności.

Wydaje się, że Prezydencja Polski w UE jest kluczowa na tym etapie i w związku z nią prowadzone były intensywne dyskusje na Europejskim Kongresie Finansowym, zorganizowanym przez Gdańską Akademię Bankową, pod kierunkiem prof. Leszka Pawłowicza, w Sopocie, w dniach 26-27 maja 2011 roku. Debaty dotyczyły głównych kierunków i problemów rozwoju sektora finansowego, energetycznego i sektora nieruchomości. Spośród wielu ważnych osobistości sektora bankowego do grona panelistów tego Kongresu należeli: Prezes Związku Banków Polskich, dr Krzysztof Pietraszkiewicz oraz Przewodniczący Komisji Nadzoru Bankowego, dr Stanisław Kluza

We wnioskach końcowych sformułowano różne rekomendacje, w tym rekomendacje dla sektora finansowania nieruchomości, które mogą pomóc rządowi RP w sprawowaniu Prezydencji w UE. Zaproponowano wiele rekomendacji dla rozwoju sektora nieruchomości. Stwierdzono, że należy stworzyć spójną „Narodową Strategię Rozwoju Infrastruktury”, która we właściwy sposób określi priorytety inwestycyjne, ale przede wszystkim wskaże i zapewni długookresowe oraz stabilne źródła finansowania. Przyszłe finansowanie rozwoju infrastruktury wymaga znaczącego wzrostu udziału sektora prywatnego (PPP). Skuteczna realizacja polityki/strategii wymaga utworzenia w ramach administracji rządowej centralnego „Ośrodka PPP” („PPP unit”). Wzrost pozabudżetowego finansowania inwestycji infrastrukturalnych wymaga stworzenia „Infrastrukturalnego Funduszu Gwarancyjnego”, nieobciążającego budżetu i długu publicznego, a pozwalającego na zabezpieczenie ryzyka na odpowiednim poziomie.

Należy stworzyć warunki dla rozwoju w Polsce komercyjnego budownictwa czynszowego, z wykorzystaniem funduszy prywatnych, poprzez zmianę zasad ochrony lokatorów w budynkach spoza zasobu publicznego oraz instrumenty podatkowe i instytucje funduszy nieruchomościowych. Zwiększenie skali budownictwa, w tym czynszowego oraz prowadzenie racjonalnej urbanizacji miejskiej wymaga jednoczesnego rozwoju infrastruktury. Będzie to możliwe tylko w drodze regulacji ustawowych, tworzących nowe zasady finansowania oraz gdy zastosowany zostanie racjonalny podział kosztów budowy między gminą, inwestorami prywatnymi i użytkownikami, a także poprzez uruchomienie Funduszu Rozwoju Urbanistycznego.

Czy Prezydencja Polski w Unii Europejskiej rzeczywiście przyczyni się do korygowania kierunków działań w zakresie budowania zintegrowanego europejskiego rynku finansowania nieruchomości, dowiemy się w przyszłości. Mamy jednak nadzieję, że czas ten nie zostanie stracony i będzie można zauważyć pozytywny wpływ polskiej myśli ekonomicznej na procesy zmian w gospodarce UE.

Zapraszam więc wszystkich Czytelników kwartalnika FN do pogłębienia refleksji na ten temat. Chętnie opublikujemy na łamach naszego czasopisma Państwa artykuły, opinie i wypowiedzi.

Pozostając z poważaniem
dr Zbigniew Krysiak
PRZEWODNICZĄCY RADY PROGRAMOWEJ

Udostępnij artykuł:

Redaktor Naczelny: Finansowanie Nieruchomości

FN 2011/01-03 (styczeń - marzec 2011)

Rynek finansowania nieruchomości w Polsce obchodzi swoją symboliczną, 10. rocznicę. W latach 2000-2001 rozpoczęły się duże zmiany w sektorze bankowym w zakresie tworzenia i oferowania kredytów hipotecznych. Na koniec roku 2002 wartość zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych wynosiła około 20 mld zł. Obecnie kwota ta jest prawie 15-krotnie wyższa.

Kluczową rolę w rozwoju rynku finansowania nieruchomości odegrały banki, jednak taki pozytywny efekt nie miałby miejsca, gdyby nie zaangażowanie innych środowisk będących uczestnikami procesu finansowania nieruchomości. Obecnie jest czas do refleksji na temat dalszych kierunków rozwoju rynku nieruchomości, przed którym stoją różne wyzwania i problemy, którymi należałoby się pilnie zająć w celu podtrzymania bezpiecznego i stabilnego rozwoju tego rynku. Jedną z ważnych kwestii jest problem braku długoterminowych źródeł finansowania i refinansowania kredytów hipotecznych.

Wydaje się, że po dynamicznym wzroście portfela kredytów hipotecznych w latach 2004-2008, a następnie globalnym kryzysie, który, jak można sądzić, ominął Polskę, tylko, dlatego, że wartość portfela kredytów hipotecznych do PKB była na niewielkim poziomie, fundamentalnym problemem jest dywersyfikacja źródeł finansowania kredytów hipotecznych oraz racjonalny rozkład ryzyka pomiędzy uczestników procesu finansowania nieruchomości. Od 10 lat obserwuje się duży postęp w zakresie dostępności do kredytów, jednak dywersyfikacja źródeł finansowania oraz rozwiązania w zakresie dyspersji ryzyka kredytów hipotecznych pozostają postulatami nadal aktualnymi, mimo, że sformułowane zostały 10 lat temu. Nie znalazły one odpowiednich rozwiązań i stanowią obecnie istotną barierę rozwoju rynku finansowania nieruchomości w Polsce. Usuwanie tej bariery jest możliwe nie tylko przez większe zaangażowanie instytucji komercyjnych, ale przede wszystkim przez tworzenie systemowych rozwiązań w układzie regulacyjnym. W związku z tym warte jest przemyślenia, czy wykorzystanie instytucji funduszy emerytalnych i funduszy inwestycyjnych jest w Polsce optymalne pod kątem źródeł długoterminowego finansowania nieruchomości.

W obecnym numerze kwartalnika przedstawiono wybrane zagadnienia dotyczące instrumentów finansowania i zarządzania ryzykiem, co ma na celu między innymi wskazanie, że bez rozwoju tych instrumentów rynek nieruchomości w Polsce nie będzie efektywny. Profil ryzyka, preferencje i potencjał finansowy gospodarstw domowych, jako ostatecznych beneficjentów procesu finansowania nieruchomości, był przedmiotem licznych dyskusji i rozważań w okresie przed kryzysem, jak i po kryzysie. Wydaje się, że zagadnienie to musi pozostawać kluczowe dla sposobu funkcjonowania i myślenia każdego podmiotu zaangażowanego w proces finansowania nieruchomości. Życząc Państwu dobrej lektury materiałów zamieszonych w niniejszym numerze, zapraszamy do podejmowania dyskusji na temat wymienionej problematyki na łamach naszego kwartalnika, w kolejnych jego wydaniach.

Z poważaniem

dr Zbigniew Krysiak
REDAKTOR NACZELNY

 

Udostępnij artykuł: