Rynek finansowania nieruchomości: Finansowanie nieruchomości jako perspektywiczny obszar inwestowania

FN 2010/04-06 (kwiecień - czerwiec 2010)

Nie ma najmniejszej wątpliwości, że w Polsce istnieje perspektywa rozwoju finansowania nieruchomości w bardzo długiej perspektywie. Niska relacja zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych do PKB - obecnie na poziomie ok. 16 proc. - oznacza duży dystans do krajów w Europie Zachodniej i na świecie, gdzie wskaźnik ten wynosi od 50 do 100 proc. "Szczęściem w nieszczęściu" stał się fakt wystąpienia kryzysu globalnego w momencie, gdy wartość portfela kredytów hipotecznych w Polsce nie była tak wysoka, aby doprowadzić do destabilizacji sytuacji ekonomicznej kraju.

Nie ma najmniejszej wątpliwości, że w Polsce istnieje perspektywa rozwoju finansowania nieruchomości w bardzo długiej perspektywie. Niska relacja zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych do PKB - obecnie na poziomie ok. 16 proc. - oznacza duży dystans do krajów w Europie Zachodniej i na świecie, gdzie wskaźnik ten wynosi od 50 do 100 proc. "Szczęściem w nieszczęściu" stał się fakt wystąpienia kryzysu globalnego w momencie, gdy wartość portfela kredytów hipotecznych w Polsce nie była tak wysoka, aby doprowadzić do destabilizacji sytuacji ekonomicznej kraju.

dr Zbigniew Krysiak
Adiunkt w Szkole Głównej Handlowej, wiceprzewodniczący Komitetu do Spraw Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich

Rynek kredytów mieszkaniowych w Polsce w kontekście UE

Doświadczenie to pozwoliło na dokonanie pewnych korekt w zakresie procedur i strategii banków w procesie udzielania kredytów hipotecznych. Należy jednak stwierdzić, że korekty te były jednak zbyt konserwatywne i zbyt ostrożne. Ich efektem jest spadek ilości udzielanych kredytów, z poziomu ok. 300 tys. sztuk rocznie do ok. 200 tys.

Taka reakcja, prowadząca do drastycznego spadku ilości udzielonych kredytów, byłaby uzasadniona, gdyby wartość portfela kredytów do PKB była taka, jak w innych krajach. Wydaje się, że spadek dostępności do kredytów o ok. 30 proc. nie ma żadnych uzasadnienia z perspektywy skali podejmowanego ryzyka, jakości portfela kredytów hipotecznych oraz etapu rozwoju rynku finansowania nieruchomości w Polsce a także wpływu tego typu ryzyka na efektywność działalności banków oraz na stabilność i ryzyko rynku finansowego, a w szczególności ryzyko systemu bankowego. Bardzo dobre wyniki banków w ostatnich latach świadczą o tym, że finansowanie nieruchomości nie ma negatywnego wpływu na działalność banków. Można więc stwierdzić, że ograniczenie skali biznesu przez banki w zakresie finansowania nieruchomości było efektem pewnych determinant w zakresie psychologii i zachowań, które wynikały chyba jednak w mniejszym stopniu z racjonalnych przesłanek, a bardziej z presji, która pojawiła się ze strony banków "matek", poważnie odczuwających konsekwencje kryzysu. Korekta podejścia do udzielania kredytów przez banki jest pozytywnym zjawiskiem, jednak jej efekt wydaje się być zbyt drastyczny.

k1.fn.23.2010.foto.012.a.250xWażnym problemem, w kontekście wspomnianej korekty, jest kwestia skali finansowania projektów deweloperskich. Zmniejszenie skali finansowania produkcji budowlanej wpłynęło istotnie na zmniejszenie mocy produkcyjnych oraz podaży mieszkań. Problem ten historycznie przez wiele lat był przyczyną braku równowagi między podażą pieniądza oferowaną przez banki, a tym samym i popytem na mieszkania ze strony gospodarstw domowych a podażą mieszkań produkowanych przez różne podmioty na rynku. W przeszłości ta nierównowaga prowadziła do procesów inflacyjnych w zakresie wzrostu ceny nieruchomości. Czynnik ten z jednej strony zwiększał barierę popytu na mieszkania, a z drugiej - zwiększał ryzyko niepoprawnego oszacowania wartości zabezpieczenia przez banki.

Należy sądzić, że rynek produkcji budowlanej w Polsce nie jest, niestety, rynkiem charakteryzującym się odpowiednim poziomem konkurencji, co prowadzi do silnego uzależnienia poziomu cen w tym sektorze gospodarki od podaży pieniądza na zakup nieruchomości. W przeszłości zgłaszany popyt na kredyty ze strony gospodarstw domowych nie był, niestety, weryfikowany skalą podaży produkcji budowlanej. Od kilkunastu lat poziom produkcji budowlanej kształtuje się na niezmienionym poziomie, zaś skala podaży pieniądza zwiększyła się kilkakrotnie. Z oczywistych powodów musiało to być istotnym czynnikiem wpływającym na wzrost cen. Tak duża redukcja skali finansowania nieruchomości, szczególnie finansowania produkcji budowlanej przez banki, prowadziła do redukcji mocy produkcyjnych, a tym samym do zmniejszenia podaży, co nie prowadziło do redukcji cen w taki sposób, aby odzwierciedlało to fundamentalny parytet wolnego rynku, jakim jest równowaga pomiędzy popytem a podażą w warunkach doskonałej konkurencji.

Perspektywa rozwoju biznesu w zakresie udzielania kredytów hipotecznych przez banki jest bardzo pozytywna, jednak wykorzystanie możliwości, jakie z tej perspektywy wynikają, jest uzależnione zarówno od samych banków, jak i działań regulatora, w szczególności rządu, w zakresie tworzenia procedur, regulacji i norm prowadzących do tworzenia infrastruktury prawnej i instytucjonalnej rynku finansowania nieruchomości. System finansowania nieruchomości w Polsce jest dalece niewystarczający i niedojrzały, co prowadzi do sytuacji, że system bankowy jest nadmiernie obciążony ryzykiem w tym zakresie. Wspomniana reakcja banków w zakresie redukcji podaży kredytów hipotecznych jest w głównym stopniu wynikiem niedojrzałej infrastruktury finansowania nieruchomości w Polsce.

Prognoza autora z perspektywy roku 2005 zadłużenia kredytów mieszkaniowych w 2010 roku wskazywała na poziom ok. 150 mld PLN, zaś w roku 2015 na poziom ok. 500 mld PLN. Antycypowanie tych wielkości do roku 2015 było uzasadnione horyzontem czasowym, jaki został przyjęty przez Komisję Europejską w procesie prognozy skutków integracji rynków finansowania nieruchomości w UE.

fn.2010.k2.wykres.013.a.550x

Prognozowany przez ekspertów z London Economics w roku 2015 poziom zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych w Polsce powinien wynosić 35 proc. London Economics prognozował w 2015 roku relację zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w stosunku do PKB na poziomie 30 proc.

fn.2010.k2.wykres.014.a.550x

Prognozy tego wskaźnika dla kredytów mieszkaniowych prezentowanych przez autora w roku 2015 kształtują się na poziomie 25 proc., zaś w roku 2010 na poziomie ok. 12 proc. Na tle szacunków przygotowanych przez London Economics prognozy te wydawały się dość realne. Można twierdzić, że szacunki London Economics były zbyt optymistyczne i nie uwzględniały wielu czynników związanych z procesem integracji rynków finansowania nieruchomości w UE. Z rysunku 1 i 2 wynika, że prognozy autora z perspektywy roku 2005 nie odbiegają istotnie od stanu faktycznego.

Dalszy rozwój rynku finansowania nieruchomości w Polsce może być oceniany pozytywnie pod warunkiem podjęcia i wdrożenia pewnych działań nie tylko w zakresie kompetencji i funkcjonowania banków, ale także w obszarze i kompetencji innych instytucji rynku finansowego, a także instytucji rządowych. Uzyskanie poziomu finansowania rynku nieruchomości hipotecznych w Polsce, jak wynika z doświadczeń w innych krajach[1], musi być oparte o zdywersyfikowane formy finansowania, zaawansowane metody i instrumenty zarządzania rynkiem, a także liczne obecnie nieistniejące formy instytucji finansowych umożliwiające realizację potrzebnej funkcjonalności. Potrzeba istnienia dojrzałego rynku finansowania nieruchomości w zakresie wymienionych kwestii, jest wymagana nie tylko z perspektywy tworzenia szans do stabilnego i dynamicznego rozwoju biznesu, ale przede wszystkim z perspektywy bezpieczeństwa sektora bankowego, rynku finansowego oraz całej gospodarki. Takie podejście do rozwiązywania wymienionych problemów może zabezpieczać przed tragicznymi skutkami kryzysów, jakie mogą pojawiać się na rynku nieruchomości![2]

Prognoza rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce do 2020 roku powinna być odniesiona i analizowana z perspektywy potencjalnego wejścia Polski do Unii Walutowej oraz tworzenia zintegrowanego rynku finansowania nieruchomości w UE. Czynniki te spowodują całkowite otwarcie rynku bankowego i finansowego na rynek europejski, co spowoduje konieczność konkurowania banków w układzie bez barier obecnie występujących. Należy na to spojrzeć, z jednej strony, jako na ściśle zdefiniowany okres, w którym trzeba się przygotować do konkurowania na w pełni otwartym rynku. W związku z tym nie można tego czasu zmarnować, gdyż w przeciwnym razie prowadzić to może nawet do zniknięcia z mapy podmiotów finansowych na rynku. Z drugiej zaś strony, czas ten można wykorzystać do stworzenia przewagi konkurencyjnej w zakresie rozwiązań, które w UE nie zdążyły się dobrze wykształcić, bądź są na początku drogi lub też kierunki rozwiązań proponowanych w UE są obciążone myśleniem silnych krajów, takich jak Niemcy czy Francja, o mało elastycznym podejściu do reformowania w związku zakrzepłymi historycznie rozwiązaniami na rynkach lokalnych, nieprzystającymi do otwartego rynku UE. Przykładem mogą być wprowadzone w Polsce, pod silnym wpływem niemieckich banków, rozwiązania w zakresie zasad funkcjonowania banków hipotecznych. Brak dostosowania do danych warunków rynkowych doprowadził do absolutnie wątpliwej skuteczności. Banki hipoteczne w Niemczech musiały się także zreformować w kierunku uwarunkowań i otwierania się na rynek UE. Należy też nadmienić, że często w przeszłości krytykowane w Europie, szczególnie w Niemczech, rozwiązania na rynku w USA, obecnie są często przywoływane w dyskusji na temat tworzenia zintegrowanego rynku finansowania nieruchomości w UE przede wszystkim w zakresie zasad funkcjonowania rynku wtórnego. Analiza historii i wnioski płynące z wielu zdarzeń historycznych powinny być szczególnie ważnym materiałem dla banków w procesie planowania działań w okresie najbliższych dziesięciu lat[3].

Wpływ czynników podażowych i popytowych na rynek kredytów

Rynek kredytów mieszkaniowych, jak każdy rynek, powinien być analizowany z perspektywy mikroekonomicznej i makroekonomicznej, jako pewien system kształtowany zjawiskami po stronie popytu i podaży. Szczególnie ważne z tej perspektywy jest kształtowanie się cen mieszkań jako wypadkowej wynikającej z relacji między popytem i podażą.

Rozwój rynku mieszkaniowego w całości będzie determinował rozwój rynku kredytów mieszkaniowych. Rozwój rynku mieszkaniowego jest uzależniony generalnie od dwóch elementów. Pierwszy dotyczy istnienia kompleksowych rozwiązań w zakresie: produktów, instrumentów, instytucji oraz regulacji umożliwiających produkcję, obrót i inwestowanie w obszarze mieszkalnictwa. Drugi element to równowaga mikro i makroekonomiczna, zapewniająca stabilność cen na rynku mieszkaniowym. Chodzi o to, aby wzrost cen mieszkań mógł wynikać ze stopy zwrotu oraz ryzyka takiej inwestycji na tle innych alternatywnych inwestycji na rynku finansowym i kapitałowym. W Polsce obecnie wysoki deficyt mieszkań, szacowany na poziomie trzech milionów, może być wyeliminowany poprzez tworzenie systemu, który wyżej został określony jako element pierwszy determinujący kształtowanie rozwoju rynku mieszkaniowego. Należy pamiętać, że implementowanie i tworzenie składników tego sytemu musi dokonywać się w sposób dynamiczny, rozwijając wszystkie składniki jednocześnie, tak aby nie wywołać wzrostu cen będącego np. wynikiem nadmiernej podaży pieniądza na tym rynku i jednocześnie niedoborem produkcji. Z tej perspektywy wzrost cen mieszkań wywołany brakiem wymienionej równowagi będzie tworzył dodatkową barierę popytową na rynku mieszkaniowym.

W związku z tym znajomość procesów kształtujących stronę podażową oraz popytową na rynku mieszkaniowym oraz na rynku kredytów mieszkaniowych umożliwia tworzenie przez bank odpowiednich planów działania oraz strategii. Ramy opracowywanych strategii w takiej sytuacji powinny uwzględniać aktywne działanie banku w zakresie działalności operacyjnej oraz inwestycyjnej, wpływającej na wzrost podaży i popytu. Takie podejście banku należy potraktować jako formę działań biznesowych mających tworzyć warunki do tzw. "ssania", czyli wzrostu zapotrzebowania na kredyty mieszkaniowe.

Kredyty mieszkaniowe są podstawowym i kluczowym instrumentem wpływającym na rozwój rynku mieszkaniowego w każdej gospodarce. Skala finansowania nieruchomości z kredytów mieszkaniowych w innych krajach na świecie w stosunku do PKB wynosi od 30 do 70 proc. W Polsce poziom ten obecnie wynosi ok. 16 proc. Różnica między tymi wskaźnikami obrazuje niezwykle atrakcyjną perspektywę rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce. W przeciwieństwie do innych krajów, w Polsce prawo do udzielania kredytów mieszkaniowych mają tylko banki. W związku z tym banki powinny być zainteresowane tworzeniem i wspieraniem uwarunkowań po stronie popytowej oraz podażowej. Możliwość rozwoju biznesu bankowego, związanego z udzielaniem kredytów mieszkaniowych, będzie bezpośrednio związana z kształtowaniem się czynników podażowych oraz popytowych. Aktywność banków w kształtowaniu tych czynników powinna być traktowana jako forma działalności biznesowej i inwestycyjnej pod kątem przyszłych korzyści płynących ze wzrostu portfela kredytów. Dlatego banki w Polsce, wyciągając z tego wnioski, powinny nadawać działaniom w tym zakresie najwyższe priorytety. Priorytety te powinny uwzględniać proporcjonalną do skali portfela alokację środków finansowych, alokację zasobów ludzkich i rzeczowych oraz odpowiednich nakładów na promocję i inwestycje.

fn.2010.k2.wykres.015.a.550x

Na rysunku 3 przedstawiono zestaw kluczowych czynników podażowo-popytowych kształtujących rynek kredytów hipotecznych.

Analiza czynników determinujących podaż kredytów

Źródła finansowania. Finansowanie kredytów mieszkaniowych w Polsce odbywa się zasadniczo z depozytów krótkoterminowych, co stanowi wysokie zagrożenie dla płynności banku. Sytuacja ta wymaga zmiany w kierunku oferowania przez bank takich form oszczędzania na cele mieszkaniowe, które będą wydłużały terminy pasywów. Banki powinny rozpocząć rozwijanie takich form finansowania, jak sekurytyzacja, czy też obligacje hipoteczne emitowane przez bank. Do regulacji powinno się wprowadzić limity w zakresie finansowania kredytów z długoterminowych źródeł finansowania. Portfel kredytów finansujących nieruchomości w Polsce wynosi obecnie ok. 200 mld zł. Oznacza to, że przy wprowadzeniu limitów od 10 do 20 proc., powstałoby już obecnie zapotrzebowanie na różne formy obligacji hipotecznych w Polsce na poziomie 20-40 mld zł. Dodatkowo, w kolejnych latach, zapotrzebowanie to byłoby funkcją wielkości nowo udzielonych kredytów. Zakładając, że nowo udzielone kredyty będą stanowiły kwotę około 50 mld rocznie, co roku rynek długoterminowych obligacji hipotecznych może osiągnąć dodatkowo skalę około 5-10 mld złotych. Nie jest to mała skala w porównaniu do rocznych przyrostów funduszy emerytalnych, które wynoszą około 10 mld. PLN. Uzyskanie takich źródeł finansowania, z perspektywy zasobów dysponowanych przez fundusze emerytalne czy fundusze inwestycyjne nie powinno być problemem. Obecne rozwiązania prawne w Polsce, niestety, nie sprzyjają rozwojowi takich instrumentów, co wymaga zaangażowania banków, aby tę sytuację szybko zmienić[4].

Inwestorzy. Wysoki poziom źródeł finansowania nieruchomości na świecie w stosunku do PKB nie byłby możliwy, gdyby nie zaangażowanie się szerokiego grona właścicieli kapitału tworzących grupę inwestorów angażujących się na rynku finansowania nieruchomości w różny sposób. Banki powinny widzieć rolę tychże inwestorów jako "sprzymierzeńców", a nie "wrogów" zagrażających zmniejszaniu nominalnego udziału w rynku i degradacji biznesu bankowego[5]. Bank, generalnie, zawsze pozostanie kreatorem portfela kredytów na tzw. rynku pierwotnym, a zarazem obsługującym i monitorującym tenże portfel. Z tejże perspektywy banki powinny stać się inspiratorami do angażowania się inwestorów w ten biznes, gdyż oprócz funkcji przyspieszania podaży źródeł finansowania, które w Polsce stanowią kluczową barierę dla rozwoju rynku mieszkaniowego, kapitał inwestorów jest miejscem kumulacji ryzyka, które bank chce transferować na zewnątrz. Niejednokrotnie skala finansowania np. mieszkaniowych projektów deweloperskich jest ograniczona z powodu limitów, jakie mają banki, co jest podyktowane wielkością ryzyka, jakie bank jest skłonny przejmować w tym zakresie[6].

Zarządzanie ryzykiem. Problematyka zarządzania ryzykiem kredytów hipotecznych jest dość nową dziedziną w doświadczeniach bankowości w Polsce. Specyfika portfela kredytów hipotecznych, ze względu na ich długi termin, wymaga innego niż w przypadku pozostałych portfeli kredytowych banku podejścia do oceny i zarządzania ryzykiem, w którym istotną rolę odgrywa zabezpieczenie. W tym wypadku nabiera szczególnego znaczenia koncepcja aktywnego zarządzania ryzykiem, które powinno już na etapie udzielenia kredytu przewidywać proces jego pozostawania w portfelu banku, a także możliwość sprzedaży portfela np. w procesie sekurytyzacji[7]. W związku z tym cała sfera narzędzi potrzebnych w procesie zarządzania tym ryzykiem, jak i form instytucji do transferu ryzyka stanowi deficyt w polskim systemie finansowym.

Interesujące tezy w zakresie metodologii oceny ryzyka kredytowego wykorzystującego tzw. scoring behawioralny przedstawił Piotr Kowania z Raiffeisen Bank Polska podczas ostatniego Risk Forum w dniu 17 Marca 2010. Stwierdził on, że modele behawioralne były jedną z głównych przyczyn kryzysu finansowego, ponieważ scoring behawioralny nie ocenia zdolności do pokrycia przychodami kredytowych zobowiązań, a jedynie zdolność do terminowej obsługi zadłużenia. Nie mając wystarczających przychodów, można właściwie obsługiwać zadłużenie poprzez:

  • korzystanie z kredytów hipotecznych z przejściowo obniżonymi ratami
  • korzystanie z kredytów konsolidacyjnych
  • korzystanie z "wakacji" kredytowych.

Dla scoringu behawioralnego nie jest istotne, czy klient spłaca raty z wypracowanych przychodów, czy poprzez zaciąganie kolejnych zobowiązań, lecz ważny jest tylko efekt terminowej spłaty. W związku z tym, aby uzyskać wysoki scoring, należy być przez dłuższy czas zadłużonym i dodatkowo regularnie spłacać należności. Jeżeli w modelu scoringowym akceptuje się jako sukces terminowej spłaty (również) poprzez zaciąganie kolejnych, coraz to większych zobowiązań, to występuje ryzyko tzw. samosprzężenia. Ryzyko samosprzężenia jest znacznie ograniczone, jeżeli dostęp do kredytu opiera się nie tylko na scoringu, ale dodatkowo (i przede wszystkim) na ocenie zdolności generowania przychodów na poczet spłat przyszłych zobowiązań. Jak wynika z danych na innych rynkach, system podejmowania decyzji kredytowych w odniesieniu do tzw. kredytów NINJA nie wymagał od klientów wykazania się udokumentowanymi przychodami, ani nawet stałą pracą, co, jak się okazało, było istotnym czynnikiem generującym ryzyko portfela kredytów hipotecznych.

Podstawowym warunkiem odpowiedniego zarządzania ryzykiem kredytów hipotecznych jest pomiar i monitorowanie wartości zabezpieczenia poprzez stworzenie odpowiednich baz informacyjnych. W tym zakresie banki powinny w najbliższej perspektywie przyspieszyć ten proces, a okolicznością umożliwiającą takie przyspieszenie jest rozwijany od 2003 roku, z inicjatywy Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości, system AMRON. Wykorzystanie tego systemu docelowo nie może zamknąć się w obrębie tylko ewidencjonowania i monitorowania cen nieruchomości, ale powinien wspierać proces aktualizacji wartości nieruchomości w oparciu o metody i modele statystyczne, a także dokonywać oznaczania LTV oraz analizy ryzyka portfela danego banku na tle ryzyka globalnego w Polsce.

Jednym z kluczowych pytań, jakie powinny sobie zadawać banki w zakresie ryzyka, jest kwestia niedoszacowania premii za ryzyko w marży kredytowej banku dla kredytów hipotecznych. Na skutek intensywnej konkurencji doszło do zacieśnienia marż kredytowych w takim stopniu, że mogą one nie pokrywać w całości premii za ryzyko, co oznacza, że oczekiwane straty z tytułu realizacji ryzyka nie są pokrywane z funduszu premii za ryzyko. Metody oceny marży kredytowej powinny być zweryfikowane pod kątem przewidywanego okresu pozostawania kredytu w portfelu, a nie z perspektywy pierwotnego terminu udzielenia kredytu. Trzeba sobie więc odpowiedzieć na pytanie, czy w takim wypadku bank alokuje podwyższoną wielkość kapitału dla zapewnienia wypłacalności, na okres trwania kredytu, a więc często ok. 30 lat. Taka sytuacja prowadzi do zmniejszenia stopy zwrotu dla akcjonariuszy na kapitale, a także redukcji wartości banku. Pozostawienie tego zagadnienia bez rozwiązania będzie w długim okresie prowadzić do problemów z rentownością banków, wzrostu ryzyka niewypłacalności, a w dalszej kolejności pogorszeniem się pozycji konkurencyjnej. Inną perspektywą oceny ryzyka oraz zapewnieniem odpowiedniej marży powinna być długoterminowa płynność finansowania kredytu hipotecznego, uwzględniająca rolę rynku wtórnego. W tym zakresie takie systemy, jak AMRON, powinny być uwzględniane przez podmiot emisyjny oraz bank jako kluczowe narzędzie do monitorowania "on-line" wartości zabezpieczania oraz innych parametrów ryzyka. W warunkach polskich bank, nawet po przeprowadzeniu sekurytyzacji, pozostanie partnerem biznesowym podmiotu emisyjnego, pełniąc funkcję serwisera. Dlatego też funkcje i umiejętności banku zdobyte w okresie posiadania kredytu w portfelu będą wykorzystywane w dalszej kolejności. Zagadnienie to powinno być doceniane przez banki, gdyż może to być obszar dużych korzyści biznesowych, ze względu na ekonomię skali.

Inne instytucje finansowe niż banki pełnią ważną rolę w procesie finansowania i transferze ryzyka. Zjawisko odpowiedniej alokacji ryzyka w stosunku do posiadanego kapitału na rynku finansowym powinno być coraz bardziej docenianym zjawiskiem przez banki w zakresie działalności biznesowej na rynku finansowania nieruchomości[8]. Do grupy takich instytucji, które banki w ramach swoich strategii powinny wspierać, są:

  • towarzystwa ubezpieczeniowe
  • podmioty emisyjne w procesie sekurytyzacji
  • fundusze emerytalne
  • fundusze nieruchomości
  • Giełda Papierów Wartościowych
  • banki inwestycyjne
  • fundusze gwarancyjne.

Regulacje. Układ regulacyjny może mieć charakter pozytywny, jak i negatywny. Ocena wpływu układu regulacyjnego na rozwój rynku finansowego i rozwój banków, w szczególności w zakresie finansowania mieszkań, może być rozpatrywana z perspektywy jego wartości dodanej dla wzrostu substancji mieszkaniowej i redukcji deficytu mieszkaniowego w Polsce. W tym zakresie chodzi zarówno o układ regulacyjny dotyczący obszaru bankowości, jak i innych sektorów objętych kompetencjami parlamentu RP, rządu RP, a także instytucji UE.

Bariery rozwojowe w obszarze kredytów mieszkaniowych

Rozwój rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce do roku 2020 powinien się opierać nie tylko na tendencji wynikającej z popytu na kredyty hipoteczne, ale przede wszystkim na eliminowaniu barier rozwojowych, poprzez tworzenie nowych rozwiązań systemowych, instrumentów i instytucji, których brak w przyszłości, szczególnie po 2012 r., czyli po prawdopodobnym wejściu do Unii Walutowej, stworzyłby silny hamulec dla dalszego rozwoju, ale jednocześnie wpłynąłby na pogorszenie pozycji konkurencyjnej polskich banków. Nierozwiązane problemy stanowiące bariery rozwoju biznesu hipotecznego wywołują skutki, których najbardziej negatywne efekty obciążają banki. Do zagadnień, które mogą stać się barierami, jeśli pozostaną nierozwiązane należą:

  • instrumenty i systemy finansowania producentów usług budowlanych
  • długoterminowe źródła finansowania
  • instytucje sekurytyzacyjne (SPV)
  • fundusze gwarancyjne
  • ubezpieczenie ryzyka wierzytelności hipotecznych z uwzględnieniem instrumentów pochodnych
  • ratingi dla portfeli wierzytelności hipotecznych uwzględniające podejście wynikające z NUK II
  • rynek publiczny dla instrumentów finansujących nieruchomości z uwzględnieniem uwarunkowań ważnych z perspektywy funduszy emerytalnych oraz funduszy inwestycyjnych
  • wycena zabezpieczenia
  • bazy danych wspierające procesy: szacowanie zabezpieczenia, szacowanie ryzyka kredytowego, wyznaczanie ratingów, wyceny papierów dłużnych, szacowanie ryzyka przedpłaty oraz szacowanie ubezpieczenia portfeli w procesie przydzielania ratingów hipotecznych papierów wartościowych (Enhancement)
  • organizacja ksiąg wieczystych, a w szczególności ich elektronizacja.

Podsumowanie

Sektor bankowy dokonał wiele w zakresie rozwoju rynku finansowania nieruchomości. Wszelkie podejmowane w tym zakresie działania można określić mianem bardzo dobrej inwestycji. Dotychczasowe korzyści z tej inwestycji są zapewne odczuwalne przez banki, jednak możliwości w tym zakresie są znacznie większe, pod warunkiem stworzenia odpowiednich mechanizmów, instrumentów, procedur i instytucji wewnątrz banku oraz w jego otoczeniu.

Występujące nadal bariery rozwojowe w bankowości hipotecznej w warunkach polskich nie mogą być usuwane w sposób sekwencyjny, lecz jednoczesny, poprzez realizację szeregu równoległych prac z udziałem instytucji rządowych, regulatora, banków, sektora funduszy emerytalnych i inwestycyjnych, a także rynku kapitałowego i jego głównych instytucji. W tym zakresie brak odpowiednich rozwiązań we właściwym czasie stwarza największe zagrożenie dla sektora bankowego i poszczególnych banków. Zagrożenie to, jak wspomniano wcześniej, dotyczy ryzyka zahamowania biznesu oraz poniesienia strat w sektorze bankowym, będących skutkiem ewentualnego kryzysu na rynku nieruchomości, jako że w obecnym kształcie całkowite ryzyko skumulowane jest właśnie w sektorze bankowym oraz w poszczególnych bankach.

Należy sądzić wobec tego, że przedstawiona paleta barier może stanowić wyzwanie dla formułowania przez poszczególne banki konstruktywnych planów strategicznych, które powinny cechować się kreatywnym i inwestycyjnym podejściem, gdyż w zakresie rynku finansowania nieruchomości i bankowości hipotecznej polskie banki stoją na początku rozwoju, a właściwe i zasadnicze korzyści pojawią się dopiero w przyszłości. W takim wypadku, jak w każdej obiecującej inwestycji, należy się skupić na szybkim, skutecznym i efektywnym wdrożeniu kluczowych elementów projektu inwestycyjnego, aby nie zwiększać jego ryzyka, a także nie kazać sobie długo czekać na spodziewane w przyszłości odpowiednie dodatnie przepływy gotówkowe.


Przypisy

  1. Patrz szerzej na ten temat, Ryzyko kredytowe wierzytelności hipotecznych, praca zbiorowa pod redakcją naukową Krzysztofa Jajugi i Zbigniewa Krysiaka, Związek Banków Polskich, Warszawa, Kwiecień, 2004.
  2. Nawiązuje do referatu Generalnego Inspektora Nadzoru Bankowego, Dyrektora W. Kwaśniaka, podczas Międzynarodowej konferencji Zarządzania Ryzykiem Wierzytelności Hipotecznych w dniu 9 grudnia 2003 roku oraz Walnego Zgromadzenia Związku Banków Polskich w kwietniu 2004 roku.
  3. Patrz na ten temat, Krysiak Z., Secondary Mortgage Market Development in Poland - our approach, materiały konferencyjne, konferencja międzynarodowa, PFS(USAID), Celebrating Success and Moving Forward, 4 Marca, 2004.
  4. Szerzej na ten temat patrz: Seminarium, Kształtowanie i analiza portfela kredytów hipotecznych w procesie udzielania, zarządzania ryzykiem i sekurytyzacji, zorganizowane przez KdsFN, ZBP, materiały seminaryjne, 13 grudnia 2005, 7 luty, 22 marca 2006.
  5. Krysiak Z., Sektor kredytów hipotecznych i jego znaczenie na emerging markets, nasz Rynek Kapitałowy Nr 6/150, str. 28, czerwiec 2003.
  6. Szerzej na ten temat patrz: Credit Risk of Mortgage Loans - Modelling and Management, Scientific Editors Krzysztof Jajuga and Zbigniew Krysiak, Polish Bank Association, 2005 oraz Ryzyko kredytowe wierzytelności hipotecznych, praca zbiorowa pod redakcją naukową Krzysztofa Jajugi i Zbigniewa Krysiaka, Związek Banków Polskich, Warszawa, 2004.
  7. Szerzej na ten temat patrz: Krysiak Z., Ryzyko kredytowe a wartość firmy, Oficyna Ekonomiczna, Kraków, 2006.
  8. Reksa Ł., Pojemność rynkowa ryzyka kredytowego w relacji do kapitału instytucji finansowych i potencjału gospodarki - doświadczenia amerykańskie, w: Ryzyko kredytowe wierzytelności hipotecznych, praca zbiorowa pod red. naukową Krzysztofa Jajugi i Zbigniewa Krysiaka, Związek Banków Polskich, 2004.

 

Udostępnij artykuł: