Rynek finansowania nieruchomości: Odwrócony kredyt hipoteczny w świetle kryzysu

FN 2010/01-03 (styczeń - marzec 2010)

Kryzys finansowy wywołany rozwojem na rynku amerykańskim modelu kredytowania origin-to-distribute, ukierunkowanego na zaspokojenie potrzeb machiny sekurytyzacyjnej, w kontekście dyskusji nad niekontrolowaną ewolucją rynku kredytów subprime, doprowadził do debaty nad przyszłością i potrzebą bardziej restrykcyjnych regulacji prawnych w zakresie odwróconych kredytów hipotecznych. Pojawiają się opinie, że dalszy rozwój rynku reverse mortgage może powodować zjawiska kryzysowe podobne do kryzysu subprime, ponieważ odwrócone kredyty hipoteczne zawierają szereg cech produktów finansowych o obniżonej jakości. Artykuł ma na celu przeanalizowanie perspektyw odwróconego kredytu hipotecznego w kontekście światowego kryzysu finansowego, uwzględniając proces projektowania regulacji prawnych dla tego produktu w polskim systemie.

Kryzys finansowy wywołany rozwojem na rynku amerykańskim modelu kredytowania origin-to-distribute, ukierunkowanego na zaspokojenie potrzeb machiny sekurytyzacyjnej, w kontekście dyskusji nad niekontrolowaną ewolucją rynku kredytów subprime, doprowadził do debaty nad przyszłością i potrzebą bardziej restrykcyjnych regulacji prawnych w zakresie odwróconych kredytów hipotecznych. Pojawiają się opinie, że dalszy rozwój rynku reverse mortgage może powodować zjawiska kryzysowe podobne do kryzysu subprime, ponieważ odwrócone kredyty hipoteczne zawierają szereg cech produktów finansowych o obniżonej jakości. Artykuł ma na celu przeanalizowanie perspektyw odwróconego kredytu hipotecznego w kontekście światowego kryzysu finansowego, uwzględniając proces projektowania regulacji prawnych dla tego produktu w polskim systemie.

Agnieszka Wachnicka
Departament Rozwoju Rynku Finansowego
Ministerstwo Finansów

Odwrócony kredyt hipoteczny jest usługą finansową, która na przestrzeni ostatnich kilku lat zyskuje na popularności na całym świecie. Dominującym rynkiem pozostaje rynek Stanów Zjednoczonych, gdzie prężnie działa system gwarancji rządowych oraz rynek w Wielkiej Brytanii, który jednakże pozbawiony rządowego wsparcia, rozwija się zdecydowanie wolniej niż rynek amerykański.

Wybuch kryzysu finansowego, spowodowany niekontrolowanym rozwojem modelu origin-to-distribute, w którym kredyty hipoteczne były udzielane z zamiarem ich natychmiastowego poddania sekurytyzacji, postawił pod znakiem zapytania przyszłość odwróconych kredytów hipotecznych. Pojawiają się opinie, że należy ostrożnie podchodzić do oferowania odwróconych kredytów hipotecznych, ponieważ ten rodzaj kredytów ma wiele cech produktów subprime i dalszy niekontrolowany rozwój rynku może w konsekwencji doprowadzić do kolejnego kryzysu, analogicznego do kryzysu subprime.

Szczególna krytyka kierowana jest wobec zasady udzielania kredytów wyłącznie w oparciu o wartość nieruchomości. Podejście takie stosowane było w segmencie kredytów subprime, gdzie kryterium zdolności oraz wiarygodności kredytowej nie było na ogół w ogóle uwzględniane. Powszechne stało się udzielanie kredytów hipotecznych bez lub na podstawie ograniczonej dokumentacji (tzw. kredyty NINJA – „no income, no job, no assets”). W efekcie kredytobiorcami stawały się osoby niemające zdolności kredytowej. Niemniej stale rosnące od II połowy lat 90. ceny nieruchomości powodowały oczekiwania zarówno kredytodawców, jak i kredytobiorców, co do dalszego ich wzrostu w przyszłości. Kredytobiorcy subprime zaciągali kredyty oczekując, że wzrastająca wartość nieruchomości umożliwi im za kilka lat korzystne refinansowanie kredytu hipotecznego. Zdecydowana większość kredytów w segmencie subprime była faktycznie udzielana na refinansowanie istniejącego zadłużenia, a w związku ze stałym wzrostem cen nieruchomości, refinansowanie dawało możliwość zaciągania dodatkowego zadłużenia hipotecznego. Problem pojawił się, kiedy ceny nieruchomości zaczęły spadać, a kredytobiorcy przestali regulować zobowiązania, ponieważ wartość ich zobowiązań kredytowych przewyższyła wartość nieruchomości. Powszechne stało się wykorzystywanie tzw. opcji „jingle mail”, czyli rezygnacja ze spłaty kredytu i zwrot nieruchomości instytucji kredytującej. Efekty tego stanu rzeczy można aktualnie obserwować na amerykańskim rynku, gdzie banki masowo wyzbywają się pozyskanych w ten sposób nieruchomości za minimalne kwoty (pojawiają się oferty sprzedaży nawet za 1 dolara).

Podstawową cechą różniącą te kredyty od odwróconego kredytu hipotecznego jest jednak ich zwrotny charakter – kredytobiorcy byli zobligowani do dokonywania spłaty kolejnych rat kredytu. Jeżeli amerykańskie instytucje finansowe udzielały kredytów o LTV przekraczającym 80 proc. osobom, które już w momencie podpisywania umowy nie dawały gwarancji spłaty, to należy mówić raczej o niefrasobliwości tych instytucji niż o niedoszacowaniu ryzyka. Odwrócony kredyt hipoteczny jest bez wątpienia usługą finansową obarczoną wyższym poziomem ryzyka niż klasyczny kredyt hipoteczny, ponieważ jego spłata oparta jest wyłącznie o wartość nieruchomości. Nie można jednak pominąć faktu, że przed udzieleniem takiego kredytu bank powinien dokonać ostrożnej kalkulacji ryzyka ...

Artykuł jest płatny. Aby uzyskać dostęp można:

  • zalogować się na swoje konto, jeśli wcześniej dokonano zakupu (w tym prenumeraty),
  • wykupić dostęp do pojedynczego artykułu: SMS, cena 5 zł netto (6,15 zł brutto) - kup artykuł
  • wykupić dostęp do całego wydania pisma, w którym jest ten artykuł: SMS, cena 19 zł netto (23,37 zł brutto) - kup całe wydanie,
  • zaprenumerować pismo, aby uzyskać dostęp do wydań bieżących i wszystkich archiwalnych: wejdź na aleBank.pl/sklep.

Uwaga:

  • zalogowanym użytkownikom, podczas wpisywania kodu, zakup zostanie przypisany i zapamiętany do wykorzystania w przyszłości,
  • wpisanie kodu bez zalogowania spowoduje przyznanie uprawnień dostępu do artykułu/wydania na 24 godziny (lub krócej w przypadku wyczyszczenia plików Cookies).

Komunikat dla uczestników Programu Wiedza online:

  • bezpłatny dostęp do artykułu wymaga zalogowania się na konto typu BANKOWIEC, STUDENT lub NAUCZYCIEL AKADEMICKI

Udostępnij artykuł: