Rynek finansowania nieruchomości: Popularne metody oceny efektywności inwestowania w nieruchomości

FN 2010/07-09 (lipiec - wrzesień 2010)

Podjęcie decyzji inwestycyjnej na rynku nieruchomości zależy od wielu czynników, zarówno rynkowych (zewnętrznych), jak i tych związanych z samą specyfiką nieruchomości (wewnętrznych). Ich dogłębna analiza pozwala na ocenę efektywności inwestycji, na podstawie której inwestor w głównej mierze podejmuje decyzję o zainwestowaniu w nieruchomości.

Podjęcie decyzji inwestycyjnej na rynku nieruchomości zależy od wielu czynników, zarówno rynkowych (zewnętrznych), jak i tych związanych z samą specyfiką nieruchomości (wewnętrznych). Ich dogłębna analiza pozwala na ocenę efektywności inwestycji, na podstawie której inwestor w głównej mierze podejmuje decyzję o zainwestowaniu w nieruchomości.

Mariusz Zabielski
doktorant w Kolegium Nauk o Przedsiębiorstwie,
Katedra Inwestycji i Nieruchomości Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie,
rzeczoznawca majątkowy

1. WPROWADZENIE

W ostatnich latach w nieruchomości komercyjne w Polsce zainwestowano kilka miliardów euro. Tendencja ta jest utrzymywana również w roku bieżącym. Podmiotami angażującymi swoje środki finansowe są zarówno inwestorzy indywidualni, jak i inwestorzy instytucjonalni.

Dla każdego z nich głównym celem inwestycyjnym jest wydatkowanie środków pieniężnych tak, aby czerpać z nich jak największe zyski. Ocena ekonomiczna efektywności inwestowania w nieruchomości może być przeprowadzona z wykorzystaniem wielu dostępnych metod. Niezależnie od wyboru którejś z nich, warunkiem podstawowym przeprowadzenia poprawnej oceny efektywności inwestowania w nieruchomości jest posiadanie pewnych zweryfikowanych danych. W tym celu niezbędne jest przeprowadzenie dokładnych analiz, badań i obliczeń. Informacje, na które inwestor w szczególności musi zwróć uwagę, to m.in.:

  • ceny zakupu nieruchomości
  • stan prawny nieruchomości
  • stan techniczny budynku
  • sposób amortyzacji budynku
  • warunki finansowania i łączne koszty kredytu
  • stawki czynszu
  • konkurencja na rynku lokalnym
  • dochód brutto – pomniejszony o straty wynikające z pustostanów i niezapłaconych czynszów
  • wydatki operacyjne przeznaczone na bieżące utrzymanie nieruchomości
  • prognozowany okres posiadania nieruchomości
  • szacunkowy przyrost wartości do czasu sprzedaży
  • warunki sprzedaży.

Przy ocenie efektywności inwestowania w nieruchomości należy również zwrócić uwagę na niepowtarzalny charakter nieruchomości budowlanych. W związku z tym zachodzi konieczność indywidualnego, a jednocześnie kompleksowego podejścia do każdej nowej inwestycji. Nie bez znaczenia pozostają również inne specyficzne cechy nieruchomości, jak: duża kapitałochłonność, zużywanie i zmienność wartości w czasie.

2. METODY OCENY EFEKTYWNOŚCI INWESTOWANIA W NIERUCHOMOŚCI

Warunkiem wyboru najbardziej opłacalnych wariantów zaangażowania kapitału na rynku nieruchomości jest posługiwanie się odpowiednimi kryteriami i metodami oceny ich opłacalności. Istnieje wiele podziałów metod rachunku efektywności inwestowania w nieruchomości. Każda z nich ma własną metodykę, na którą składa się:

  • określenie kryteriów, według których projekt będzie oceniany
  • ocena kilku projektów, sporządzonych dla jednego przedsięwzięcia inwestycyjnego
  • określenie optymalnego budżetu inwestycyjnego.

Najczęściej stosowane metody to:

  • metody statyczne
  • metody dynamiczne.

 

METODY STATYCZNE

Metody statystyczne nie uwzględniają upływu czasu, a więc obliczane są na dany moment. Z praktyki wynika, że inwestorzy stosują tę metodę we wstępnej fazie oceny i selekcji projektów, gdy nie mają jeszcze szczegółowych informacji o przyszłym kształcie nieruchomości, konkretnych rozwiązaniach oraz przebiegu projektu inwestycyjnego. Taka wstępna ocena nie powinna też inwestorowi zajmować zbyt wiele czasu i powodować zbyt dużych kosztów badań. Metoda ta stosowana jest również do oceny mniejszych inwestycji, w których występuje stosunkowo krótki czas budowy i eksploatacji, gdy różne rozłożenie w czasie nakładów i efektów w poszczególnych wariantach nie wpływa w decydujący sposób na efektywność inwestycji.

Metody statyczne, dzięki swojej prostocie, jasności formuł i łatwości interpretacji, są również dogodnym narzędziem do oceny efektywności bieżącego wykonania założeń danej inwestycji. Na przykład, gdy inwestycja jest finansowana z wykorzystaniem kredytu, ...

Artykuł jest płatny. Aby uzyskać dostęp można:

  • zalogować się na swoje konto, jeśli wcześniej dokonano zakupu (w tym prenumeraty),
  • wykupić dostęp do pojedynczego artykułu: SMS, cena 5 zł netto (6,15 zł brutto) - kup artykuł
  • wykupić dostęp do całego wydania pisma, w którym jest ten artykuł: SMS, cena 19 zł netto (23,37 zł brutto) - kup całe wydanie,
  • zaprenumerować pismo, aby uzyskać dostęp do wydań bieżących i wszystkich archiwalnych: wejdź na aleBank.pl/sklep.

Uwaga:

  • zalogowanym użytkownikom, podczas wpisywania kodu, zakup zostanie przypisany i zapamiętany do wykorzystania w przyszłości,
  • wpisanie kodu bez zalogowania spowoduje przyznanie uprawnień dostępu do artykułu/wydania na 24 godziny (lub krócej w przypadku wyczyszczenia plików Cookies).

Komunikat dla uczestników Programu Wiedza online:

  • bezpłatny dostęp do artykułu wymaga zalogowania się na konto typu BANKOWIEC, STUDENT lub NAUCZYCIEL AKADEMICKI

Udostępnij artykuł: