Rynek Finansowania Nieruchomości: Zagrożenia i metody minimalizacji ryzyka w ramach inwestycji na rynku nieruchomości finansowanych metodą project finance

FN 2009/10-12 (październik - grudzień 2009)

Project finance to innowacyjna metoda finansowania, która została wykorzystana w wielu projektach korporacyjnych (tj. Euro Disneyland czy Eurotunnel). Coraz częściej project finance staje się bardziej preferowaną metodą finansowania niż konwencjonalne źródła kapitału.

Project finance to innowacyjna metoda finansowania, która została wykorzystana w wielu projektach korporacyjnych (tj. Euro Disneyland czy Eurotunnel). Coraz częściej project finance staje się bardziej preferowaną metodą finansowania niż konwencjonalne źródła kapitału.

Agnieszka Chmielewska-Mulka
doktorantka w Katedrze Bankowości
Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu

WSTĘP

Działania prowadzone w ramach project finance obejmują: przygotowanie planu finansowego, ocenę ryzyka, projektowanie zdywersyfikowanego finansowania i pozyskiwanie funduszy. Ponadto, trzeba zrozumieć, dlaczego niektóre inwestycje finansowane za pomocą project finance się udały, podczas gdy inne zakończyły się niepowodzeniem. Wpływ na to ma konstrukcja umów na wsparcie finansowe projektu, przepisy prawne, infrastruktura partnerstwa publiczno-prywatnego, publicznych i prywatnych struktur finansowania, wymagania dawców kapitału oraz metodologia ustalenia zdolności kredytowej. Ważną determinantą kształtującą przyszły sukces projektu jest również sposób przygotowania prognoz przepływów pieniężnych, przepisy podatkowe oraz techniki analityczne sprawdzające wykonalność projektu.

Project finance to finansowanie dla danego projektu, które jest refundowane z przepływu środków pieniężnych tego projektu. Metoda ta różni się znacznie od tradycyjnych form finansowania. W tym przypadku oczekuje się, że aktywa i przychody projektu zapewnią obsługę kredytu. W tej sytuacji nie ma ryzyka kredytowego związanego z kredytobiorcą. A, co najważniejsze, metoda ta stwarza możliwość określenia, analizowania, dzielenia i zarządzania wszystkimi rodzajami ryzyka związanymi z projektem.

Gdy nastąpi odwołanie lub ograniczenie projektu, zagrożenie dla kredytodawcy jest duże. Pożyczka może być zwrócona, jeżeli projekt będzie funkcjonował. Lecz jeśli większa część projektu zakończy się niepowodzeniem, dawcy kapitału mogą stracić znaczną kwotę pieniędzy. Dlatego nie dziwi fakt, że instytucje finansowe i ich doradcy, dokładają znacznych wysiłków, aby ryzyko związane z projektem zmniejszyć lub wyeliminować. Nie jest również zaskoczeniem, że ze względu na ryzyko, koszty takiego finansowania są generalnie wyższe.

Proces minimalizacji ryzyka

Minimalizuje się zagrożenia, które mogłyby mieć negatywny wpływ na wyniki finansowe projektu, w szczególności sytuacje, gdy projekt:

  • nie został zakończony w terminie, przekroczony został jego budżet, albo nie ma możliwości dokończenia
  • nie rozwinął swojego potencjału
  • nie generuje wystarczających dochodów na obsługę długu
  • przedwcześnie dobiega końca.

Minimalizacja ryzyka opiera się na procesie trzech kroków. Pierwszy etap wymaga identyfikacji i analizy wszystkich zagrożeń. Drugim krokiem jest podział tego ryzyka pomiędzy strony. Ostatni krok polega na tworzeniu mechanizmów do zarządzania ryzykiem.

KROK 1 – identyfikacja i analiza ryzyka

Ważną determinantą kształtującą przyszły sukces projektu jest również sposób przygotowania prognoz

Sponsorzy projektu przygotowują studium wykonalności. Dawcy kapitału będą uważnie sprawdzać badania (mogą to przeprowadzić niezależni konsultanci, eksperci). Szczególny nacisk położony zostanie na to, czy koszty projektu zostały właściwie ocenione i czy strumienie przepływów pieniężnych z projektu są prawidłowo obliczone. Pewne zagrożenia są analizowane przy użyciu modeli finansowych do określenia projektu przepływu środków pieniężnych, a tym samym jest oceniana zdolność projektu do spełnienia harmonogramu spłaty. Różne scenariusze są analizowane przez dostosowanie zmiennych ekonomicznych, takich jak inflacja, stopy procentowe, kursy walut i ceny wejścia i wyjścia z projektu.

KROK 2 – podział ryzyka

Na tym etapie ryzyko jest rozdzielane między strony w drodze negocjacji, w ramach umowy ramowej. W idealnej sytuacji ryzyko powinno być przypisane do strony, która jest w najlepszej sytuacji do zarządzania, kontroli i ubezpieczenia tego ryzyka, która ma zdolność finansową, aby to ryzyko ponieść. Jednak zaobserwowano, że ryzyko jest dzielone między wszystkich uczestników.

KROK 3 – zarządzanie ryzykiem

Ryzyko musi być zarządzane w celu zminimalizowania możliwości wystąpienia go oraz w celu zminimalizowania jego skutków. Inwestorzy ponoszą większe ryzyko, ponieważ są lepiej poinformowani i mają większą kontrolę nad projektem. Również dlatego, że mają zapewnić bezpieczeństwo podczas całego projektu i muszą być przygotowani do jego przejęcia, jeżeli dłużnik nie spłaci długu. Wymaga to ...

Artykuł jest płatny. Aby uzyskać dostęp można:

  • zalogować się na swoje konto, jeśli wcześniej dokonano zakupu (w tym prenumeraty),
  • wykupić dostęp do pojedynczego artykułu: SMS, cena 5 zł netto (6,15 zł brutto) - kup artykuł
  • wykupić dostęp do całego wydania pisma, w którym jest ten artykuł: SMS, cena 19 zł netto (23,37 zł brutto) - kup całe wydanie,
  • zaprenumerować pismo, aby uzyskać dostęp do wydań bieżących i wszystkich archiwalnych: wejdź na aleBank.pl/sklep.

Uwaga:

  • zalogowanym użytkownikom, podczas wpisywania kodu, zakup zostanie przypisany i zapamiętany do wykorzystania w przyszłości,
  • wpisanie kodu bez zalogowania spowoduje przyznanie uprawnień dostępu do artykułu/wydania na 24 godziny (lub krócej w przypadku wyczyszczenia plików Cookies).

Komunikat dla uczestników Programu Wiedza online:

  • bezpłatny dostęp do artykułu wymaga zalogowania się na konto typu BANKOWIEC, STUDENT lub NAUCZYCIEL AKADEMICKI

Udostępnij artykuł: