Rynek finansowania nieruchomości: Finansowanie budownictwa mieszkaniowego przez banki hipoteczne na rynku deweloperskim

FN 2014/07-09 (lipiec-wrzesień 2014)

Z powstaniem banków hipotecznych wiązano ogromne nadzieje dotyczące zwiększenia skali finansowania budownictwa oraz dostępu do długoterminowych i tańszych źródeł refinansowania. Po kilkunastu latach działalności banków hipotecznych można powiedzieć, że ich udział w finansowaniu budownictwa dotyczy niemal wyłącznie finansowania przedsiębiorców, natomiast nie jest możliwe stworzenie atrakcyjnej oferty dla konsumenta na budowę lokalu przez dewelopera. Dlaczego?

Z powstaniem banków hipotecznych wiązano ogromne nadzieje dotyczące zwiększenia skali finansowania budownictwa oraz dostępu do długoterminowych i tańszych źródeł refinansowania. Po kilkunastu latach działalności banków hipotecznych można powiedzieć, że ich udział w finansowaniu budownictwa dotyczy niemal wyłącznie finansowania przedsiębiorców, natomiast nie jest możliwe stworzenie atrakcyjnej oferty dla konsumenta na budowę lokalu przez dewelopera. Dlaczego?

Izabela Makowska
Dyrektor Biura Obsługi Prawnej, mBank Hipoteczny SA

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (dalej: Ustawa), wprowadzona na początku 1998 r., przywróciła instytucję banków hipotecznych, specjalizujących się w finansowaniu nieruchomości oraz pozyskiwaniu środków na dalszą akcję kredytową przez emisję papierów wartościowych – hipotecznych listów zastawnych. Bankowość specjalistyczna miała zagwarantować profesjonalny poziom usług finansowania rynku nieruchomości oraz zdrową strukturę refinansowania tej działalności przez długoterminowe papiery wartościowe w miejsce powszechnego źródła refinansowania, jakim są depozyty.

W pierwszej wersji Ustawa restrykcyjnie określała warunki prowadzenia działalności przez banki hipoteczne, skoro bowiem bank miał udzielać kredytów zabezpieczonych hipoteką, a zabezpieczenie hipoteczne powstaje z chwilą wpisu w księdze wieczystej, to z wypłatą udzielonego kredytu wypadało czekać aż do wpisu hipoteki. W tamtym okresie funkcjonowały tradycyjne księgi wieczyste, na wpis oczekiwało się w większych ośrodkach od 12 do 18 miesięcy, a nawet incydentalnie do 24 miesięcy1. Literalne zastosowanie Ustawy w tym brzmieniu musiałoby, przy realiach wieczysto-księgowych hipotecznych zamknąć bankom hipotecznym możliwość finansowania transakcji na rynku nieruchomości. Sytuacja wymagała pilnej nowelizacji i uregulowania m.in. warunków wypłaty kredytu przed samym wpisem hipoteki do księgi wieczystej. Z dniem 9.09.2002 r. weszła w życie nowelizacja Ustawy. Do art. 20 dodany został ust. 42 umożliwiający dokonywanie wypłaty kredytu, o ile w księdze wieczystej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu złożony został wniosek o wpis hipoteki oraz ustanowione zostało dodatkowe zabezpieczenie udzielonego kredytu, w szczególności ubezpieczenie kredytu. Biorąc pod uwagę realia lat 2000-2005, zabezpieczenie „przejściowe” mogło stanowić zabezpieczenie podstawowe od 6 nawet do 18 miesięcy czyli tyle, ile trzeba było czekać na wpis hipoteki do kw. Kredyt taki nie mógł, oczywiście, stanowić podstawy emisji hipotecznych listów zastawnych3, refinansowany był z innych źródeł i to wyłącznie w ramach określonego ustawą limitu pasywów.4

Omawiana nowelizacja, umożliwiając wypłatę kredytu przed wpisem hipoteki do księgi wieczystej, nieco urealniła możliwość konkurowania banków hipotecznych z bankami uniwersalnymi, aczkolwiek o równych warunkach konkurencji mowy być nie mogło, choćby ze względu na limit finansowania – kredyt udzielany przez bank hipoteczny z powodu ograniczeń ustawowych nie może przekroczyć 100 proc. bankowo- -hipotecznej wartości nieruchomości (restrykcyjnie ustalanej wartości).

Prowadzenie działalności w zakresie finansowania rynku pierwotnego (udzielanie nabywcom mieszkań kredytu na budowę lokalu przez dewelopera) umożliwić miało bankom hipotecznym dodanie w art. 20 Ulzbh przepisu ust. 5: „Bank hipoteczny może również oddać do dyspozycji kredytobiorcy określoną w umowie kredytowej kwotę środków pieniężnych przed zabezpieczeniem hipoteką wierzytelności z tytułu udzielonego kredytu, pod warunkiem ustanowienia zabezpieczenia, o którym mowa w ust. 4, jeżeli w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie budowlane, ujawnione zostało roszczenie banku hipotecznego o ustanowienie na jego rzecz hipoteki, dla zabezpieczenia spłaty kredytu, na nieruchomości lokalowej jednocześnie z wyodrębnieniem lokalu. Wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej wymaga zgody banku hipotecznego, na rzecz którego ma być ustanowiona hipoteka.”

Już w chwilę po publikacji nowelizacji podniesiono zasadnicze wątpliwości dotyczące prawnej natury roszczenia, o którym mowa w ust. 5 – w księdze wieczystej nieruchomości macierzystej wpisywano by bowiem roszczenie niedotyczące tej, ale innej nieruchomości – lokalowej, co więcej nieruchomości przyszłej. Jest to absolutny wyjątek od zasady, że wpisy w księdze wieczystej dotyczą nieruchomości w niej opisanej. Omawiane roszczenie wynika z zobowiązania nabywcy lokalu, zawartego w umowie kredytowej, może być ono dochodzone sądownie także i bez wpisu tego roszczenia, o ile lokal powstanie i prawo własności przysługiwać będzie zobowiązanemu. Roszczenie takie nie miało być skierowane przeciwko deweloperowi, choć jest wpisane w jego księdze. Ma ono ujawniać jedynie tyle, że bank może żądać od swojego kredytobiorcy, by ten ustanowił hipotekę na zabezpieczenie wziętego przez siebie kredytu z chwilą, z którą dla tego lokalu zostanie założona księga wieczysta. Jest to roszczenie o ustanowienie przez kredytobiorcę hipoteki na nieruchomości przyszłej. Przesądza ono, że w razie wyodrębnienia lokalu, powstanie na nim ta hipoteka, która zabezpiecza kredyt właściciela na nabycie tego konkretnego mieszkania. Roszczenie takie, z chwilą założenia księgi wieczystej dla lokalu, powinno zostać przepisywane przez sąd wieczystoksięgowy tylko do księgi wieczystej zakładanej dla tego konkretnego lokalu. Co więcej, w praktyce wpisów powiązane jest ono z ustanowieniem odrębnej własności lokalu ...

Artykuł jest płatny. Aby uzyskać dostęp można:

  • zalogować się na swoje konto, jeśli wcześniej dokonano zakupu (w tym prenumeraty),
  • wykupić dostęp do pojedynczego artykułu: SMS, cena 5 zł netto (6,15 zł brutto) - kup artykuł
  • wykupić dostęp do całego wydania pisma, w którym jest ten artykuł: SMS, cena 19 zł netto (23,37 zł brutto) - kup całe wydanie,
  • zaprenumerować pismo, aby uzyskać dostęp do wydań bieżących i wszystkich archiwalnych: wejdź na aleBank.pl/sklep.

Uwaga:

  • zalogowanym użytkownikom, podczas wpisywania kodu, zakup zostanie przypisany i zapamiętany do wykorzystania w przyszłości,
  • wpisanie kodu bez zalogowania spowoduje przyznanie uprawnień dostępu do artykułu/wydania na 24 godziny (lub krócej w przypadku wyczyszczenia plików Cookies).

Komunikat dla uczestników Programu Wiedza online:

  • bezpłatny dostęp do artykułu wymaga zalogowania się na konto typu BANKOWIEC, STUDENT lub NAUCZYCIEL AKADEMICKI

Udostępnij artykuł: