Rynek finansowania nieruchomości: Fundusze REIT – brakujący czy zbędny instrument finansowania rynku nieruchomości w Polsce?

FN 2014/07-09 (lipiec-wrzesień 2014)

W ostatnich latach, zarówno na europejskich rynkach nieruchomości, jak i na rynku globalnym, obserwować można rosnącą popularność funduszy inwestycyjnych określanych mianem REIT (Real Estate Investment Trust). Tym, co odróżnia te przedsięwzięcia inwestycyjne od tradycyjnych funduszy nieruchomości, jest ich konstrukcja, która pozwala na łączenie korzyści uzyskiwanych z tytułu lokaty kapitału w nieruchomości z korzyściami podatkowymi z inwestycji.

W ostatnich latach, zarówno na europejskich rynkach nieruchomości, jak i na rynku globalnym, obserwować można rosnącą popularność funduszy inwestycyjnych określanych mianem REIT (Real Estate Investment Trust). Tym, co odróżnia te przedsięwzięcia inwestycyjne od tradycyjnych funduszy nieruchomości, jest ich konstrukcja, która pozwala na łączenie korzyści uzyskiwanych z tytułu lokaty kapitału w nieruchomości z korzyściami podatkowymi z inwestycji.

dr Wanda Pełka
Wyższa Szkoła Handlu i Finansów Międzynarodowych w Warszawie
wpelka@wshifm.edu.pl

Idea tego typu funduszy była znana już pod koniec XIX wieku w Stanach Zjednoczonych. Jednakże o dynamicznym rozwoju rynku w USA zadecydowało wprowadzenie w 1960 r. odpowiedniego ustawodawstwa, określającego zasady funkcjonowania funduszy nieruchomości korzystających z przywilejów podatkowych. Rosnąca popularność funduszy REIT na rynku amerykańskim wpłynęła na wzrost zainteresowania tą formą działalności inwestycyjnej w Europie

Pierwszym krajem, który w 1969 r. wprowadził regulacje dla tego typu inwestycji, była Holandia. O dynamicznym rozwoju rynku europejskiego można jednak mówić dopiero od 2007 r. Wówczas fundusze REIT zostały utworzone w Wielkiej Brytanii, Niemczech, Włoszech i Luksemburgu. W kolejnych latach sprzyjające warunki dla takich inwestycji zostały przygotowane w Hiszpanii, Finlandii, Irlandii i Turcji, a wśród nowych krajów członkowskich Unii, w Bułgarii, na Litwie i na Węgrzech. Obecnie fundusze REIT można tworzyć w 34 krajach świata. W latach 2003-2013 wartość globalnego rynku REIT wzrosła z 300 mld do 1,1 bln USD.

Głównym celem tworzenia funduszy REIT jest zachęcanie zarówno inwestorów instytucjonalnych, jak i indywidualnych, do lokowania kapitału w sektorze nieruchomości. Z uwagi na to, że nieruchomości przestają być traktowane jako aktywa mało płynne, niezbędny, oprócz inwestycji bezpośrednich, staje się rozwój instrumentów umożliwiających pośrednie lokowanie kapitału w nieruchomości.

Tworzenie funduszy REIT odbywa się w oparciu o krajowe przepisy, konstruowane odpowiednio do potrzeb danej gospodarki i stopnia rozwoju jej rynku kapitałowego. Oznacza to różnice w zakresie zasad tworzenia, działalności i możliwości osiągania korzyści. Niezależnie od różnic w ustawodawstwie, można zidentyfikować określone cechy pozwalające zakwalifikować fundusz do kategorii REIT.

Podstawową cechą funduszy REIT jest znaczący udział aktywów ulokowanych w sposób bezpośredni lub pośredni w nieruchomości, w tym budynki mieszkalne, biurowce, centra handlowe i logistyczne, a także instrumenty finansowe oparte na nieruchomościach. Ze względu na przedmiot inwestycji, funkcjonują trzy typy funduszy. Pierwszą grupę tworzą fundusze kapitałowe lokujące aktywa i jednocześnie zarządzające nieruchomościami w celu uzyskiwania stałych przychodów w postaci czynszów. Drugą grupę stanowią fundusze hipoteczne, nabywające wierzytelności zabezpieczone hipoteką. Kolejna kategoria to fundusze hybrydowe, będące połączeniem dwóch pierwszych typów.

Atrakcyjność funduszy wynika z bezpieczeństwa inwestycji z uwagi na wysoki stopień dywersyfikacji geograficznej i sektorowej aktywów oraz posiadania przez fundusze dużej liczby nieruchomości w portfelu. Regulacje krajowe mogą zawierać w tym względzie przepisy odnośnie udziału aktywów lokowanych w jeden typ nieruchomości czy też odnośnie liczby inwestorów. W odniesieniu do ograniczeń inwestycyjnych należy podkreślić, że cechą amerykańskich funduszy jest wysoka specjalizacja, tj. lokowanie kapitału w wybraną klasę nieruchomości.

W Europie sytuacja w poszczególnych krajach jest pod tym względem zróżnicowana. W przypadku fińskich i hiszpańskich funduszy możliwości inwestowania sprowadzają się jedynie do nieruchomości mieszkaniowych. W pozostałych krajach zakres możliwości jest znacznie szerszy i obejmuje, oprócz budynków mieszkalnych, także biura, ...

Artykuł jest płatny. Aby uzyskać dostęp można:

  • zalogować się na swoje konto, jeśli wcześniej dokonano zakupu (w tym prenumeraty),
  • wykupić dostęp do pojedynczego artykułu: SMS, cena 5 zł netto (6,15 zł brutto) - kup artykuł
  • wykupić dostęp do całego wydania pisma, w którym jest ten artykuł: SMS, cena 19 zł netto (23,37 zł brutto) - kup całe wydanie,
  • zaprenumerować pismo, aby uzyskać dostęp do wydań bieżących i wszystkich archiwalnych: wejdź na aleBank.pl/sklep.

Uwaga:

  • zalogowanym użytkownikom, podczas wpisywania kodu, zakup zostanie przypisany i zapamiętany do wykorzystania w przyszłości,
  • wpisanie kodu bez zalogowania spowoduje przyznanie uprawnień dostępu do artykułu/wydania na 24 godziny (lub krócej w przypadku wyczyszczenia plików Cookies).

Komunikat dla uczestników Programu Wiedza online:

  • bezpłatny dostęp do artykułu wymaga zalogowania się na konto typu BANKOWIEC, STUDENT lub NAUCZYCIEL AKADEMICKI

Udostępnij artykuł: