Rynek finansowy: Come back po latach?

BANK 2015/01

Po sześciu latach przerwy, ma szanse powrócić budownictwo społeczne. Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju przedstawiło projekt nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej. Według planów resortu infrastruktury nowy instrument zwrotny, realizowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego, umożliwić ma wybudowanie 10 tys. lokali w ciągu najbliższych pięciu lat.

Po sześciu latach przerwy, ma szanse powrócić budownictwo społeczne. Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju przedstawiło projekt nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej. Według planów resortu infrastruktury nowy instrument zwrotny, realizowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego, umożliwić ma wybudowanie 10 tys. lokali w ciągu najbliższych pięciu lat.

Karol Jerzy Mórawski

O konieczności stworzenia kompleksowej polityki mieszkaniowej, uwzględniającej możliwości finansowe i potrzeby osób o niskich i średnich zarobkach mówi się już od chwili likwidacji Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Dzięki środkom tej instytucji w ciągu piętnastu lat - pomiędzy rokiem 1995 a 2010 - udało się wybudować, według danych przedstawionych przez rząd - aż 92,6 tys. lokali. Rekordowy okazał się rok 2004 - aż 6,7 proc. wszystkich lokali mieszkalnych oddanych do użytku stanowiły mieszkania czynszowe o charakterze społecznym. W wyniku nowelizacji ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektórych ustaw z dnia 2 kwietnia 2009 r. z dniem 31 maja tegoż roku KFM przestał istnieć, a środki funduszu w całości przejął Bank Gospodarstwa Krajowego. Cel tych zmian przedstawiony został w rządowym dokumencie zatytułowanym Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 r. - Szczególnie istotna w tym kontekście była likwidacja w roku 2009 Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (motywowana wzmocnieniem roli Banku Gospodarstwa Krajowego w łagodzeniu skutków zaburzeń na rynku finansowym), która zrodziła konieczność zaprojektowania nowej formuły funkcjonowania budownictwa społecznego oraz pomocy gminom w tworzeniu infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu - czytamy w dokumencie.

Restrukturyzacja, czytaj: likwidacja

Rządowe założenia udało się zrealizować jedynie połowicznie. Wnioski złożone przez inwestorów do 30 września 2009 r. realizowane były już bezpośrednio przez BGK, we własnym imieniu i na rachunek własny. Na tym epizodzie - w ramach którego bank rozpatrzył pozytywnie jedynie 9 spośród 234 wniosków - rola BGK w dziedzinie finansowania budownictwa społecznego musiała się zakończyć. Przyczyny takiego stanu rzeczy określiła Najwyższa Izba Kontroli w swym stanowisku z marca 2012 r. - Zadania Funduszu wraz ze zgromadzonymi w nim środkami przejął Bank Gospodarstwa Krajowego, jednak z powodu kryzysu i przedłużających się konsultacji społecznych nowy model wspierania budownictwa społecznego i lokatorskiego pozostaje w zawieszeniu. (...) Od 2010 r. TBS-y i spółdzielnie mieszkaniowe nie mogą składać wniosków kredytowych, ponieważ wciąż brak odpowiednich aktów wykonawczych - stwierdziła m.in. NIK.

W tym samym stanowisku odniosła się krytycznie do cytowanego opracowania rządowego, zaznaczając, iż dokument nie zawierał żadnych rozwiązań szczegółowych. Nie zapisano w nim ani planowanych efektów, ani środków finansowych na wykonanie zadań, ani terminów ich realizacji. Odpowiedzialny za politykę mieszkaniową Minister Infrastruktury od lat realizuje jedynie doraźne działania, które w dodatku charakteryzuje brak konsekwencji. Wielokrotnie tworzono uzasadnienia dla wdrożenia lub likwidacji kolejnych przedsięwzięć, co przyczyniło się do podważenia zaufania ze strony obywateli i inwestorów.

Do zrobienia na wczoraj

Konsekwencją braku spójnej polityki mieszkaniowej stało się utrudnienie dostępu do własnego "M" zarówno osobom o małych i średnich zarobkach, jak również rosnącej grupie osób o niestabilnych dochodach. Z jednej strony nie kwalifikują się one do uzyskania lokalu gminnego, przeznaczonego dla najuboższych, z drugiej zaś - nie posiadają wystarczających przychodów, aby ubiegać się o kredyt (również z dopłatą w ramach programu Mieszkanie dla Młodych) czy też wynająć lokal na rynku komercyjnym. Ponadto osoby korzystające z tzw. elastycznych form zatrudnienia kredyt z reguły raczej nie otrzymują kredytów. Istotnym ograniczeniem dostępności kredytów mieszkaniowych stają się też rosnące wymogi w zakresie wkładu własnego, przewidziane w Rekomendacji S.

W polskich realiach dostępność nieruchomości na wynajem ograniczają także restrykcyjne zasady ochrony lokatorów. Na problem ten zwraca uwagę choćby zaprezentowany w 2012 r. raport Polskiego Związku Firm Deweloperskich poświęcony sytuacji mieszkaniowej w Polsce. (...) Powyższe powoduje, iż przedsiębiorcy nie inwestują w mieszkania na wynajem - czytamy w nim. Rozwiązaniem mogłoby być właśnie budownictwo społeczne. Badania przeprowadzone przez Instytut Rozwoju Miast oraz analizy rządowych ekspertów pozwalają oszacować niedobór lokali na wynajem o charakterze społecznym na poziomie 100 tys. Raport NIK z 2012 r. wskazuje z kolei, że na całym polskim rynku nieruchomości brakuje ponad 1,5 mln mieszkań, a 200 tys. kolejnych powinno zostać wycofanych z użytku z uwagi na zły stan techniczny. W takiej sytuacji udrożnienie finansowania zwrotnego ze środków BGK staje się absolutnym priorytetem.

Ustawa już w tym roku, pieniądze... za cztery lata

Przedstawiony w grudniu ub. roku projekt zmian w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawie o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej stanowi de facto przywrócenie finansowania zwrotnego ze środków publicznych podmiotów realizujących misję w zakresie budownictwa społecznego. Do takich placówek twórcy ustawy zaliczyli:

  • towarzystwa budownictwa społecznego,
  • spółdzielnie mieszkaniowe,
  • spółki gminne.

Całokształt finansowania projektu spoczywać będzie w gestii Banku Gospodarstwa Krajowego. Projekt przewiduje dwie formy wsparcia: udzielanie kredytów bądź emisję obligacji. Finansowanie obejmie nie tylko budowę nowych domów, ale również działania takie, jak: odbudowa, rozbudowa, nadbudowa i przebudowa - również związania z termomodernizacją - już istniejącej substancji mieszkalnej. Wymagania dla budynków określić ma Rada Ministrów w drodze rozporządzenia. Tenże akt wykonawczy doprecyzuje również warunki oraz tryb udzielania kredytów i emisji obligacji. Ustawa przewiduje pierwszeństwo dla inwestycji o najwyższej użyteczności społecznej oraz uwzględnienie sprawności finansowania w procesie wyboru wniosków.

Kwoty partycypacji przyszłych najemców w kosztach budowy nie będą mogły przekroczyć 15 proc. (w poprzednim programie dopuszczalne było nawet 30 proc.), jednak rząd zapowiada, że preferowane będą te inwestycje, w przypadku których niski czynsz da się pogodzić z brakiem takiej partycypacji. Skorzystanie z preferencyjnego finansowania będzie się wiązało z koniecznością doboru wykonawców w trybie ustawy o zamówieniach publicznych. W zamian uczestnicy programu liczyć mogą na oprocentowanie na poziomie wskaźnika WIBOR 1M z ostatniego dnia roboczego miesiąca kończącego kwartał kalendarzowy, mającej zastosowanie od pierwszego dnia następnego kwartału Z kolei BGK otrzyma dodatkowe środki z Funduszu Dopłat w wysokości 2 pkt. proc. powyżej określonej w ustawie stopie procentowej.

Kto może liczyć na mieszkanie wybudowane według nowych zasad? Zgodnie z nowelizowaną ustawą, najemcami będą mogły być osoby, których dochody nie przekraczają określonego progu (patrz ramka). Szczęśliwcy skorzystają z preferencyjnej stawki czynszu, która zgodnie z projektem nie będzie przekraczać 5 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Dochody najemców będą co trzy lata weryfikowane - kto zwiększy swoje pobory, w następnym okresie zapłaci odpowiednio wyższy czynsz, według wskaźnika 1 proc. podwyżki czynszu za każdy 1 proc. przekroczenia maksymalnego dochodu określonego w ustawie.

Niestety, na efekty nowych regulacji przyjdzie nam poczekać - nawet kolejne cztery lata. Zgodnie z rządowymi propozycjami, dopiero w 2019 r. możemy liczyć na realizację przeważającej części wsparcia ze strony BGK.

Dla kogo mieszkanie

O wynajem mieszkań w budynkach sfinansowanych z nowego programu wsparcia budownictwa społecznego będą mogły ubiegać się osoby, których średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu, nie przekracza odpowiedniego procentu przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny:

  • 80 proc. w 1-osobowym gospodarstwie domowym,
  • 120 proc. w 2-osobowym gospodarstwie domowym,
  • 165 proc. w 3-osobowym gospodarstwie domowym,
  • 200 proc. w 4-osobowym gospodarstwie domowym,
  • 200 proc. w gospodarstwie domowym większym niż 4-osobowe, powiększone o dodatkowe 40 proc. na każdą kolejną osobę.

 

 

Udostępnij artykuł: