Rynek nieruchomości w Hiszpanii: Hiszpańskie hipoteki mechanizm katastrofy

NBS 2015/02

W Hiszpanii zapaść gospodarki wystąpiła po prawie 15 latach dobrej koniunktury, napędzanej w dużej mierze euforią budowlaną i niskim oprocentowaniem kredytów hipotecznych.

W Hiszpanii zapaść gospodarki wystąpiła po prawie 15 latach dobrej koniunktury, napędzanej w dużej mierze euforią budowlaną i niskim oprocentowaniem kredytów hipotecznych.

Prof. UG dr hab. Eugeniusz Gostomski

Aby pobudzić koniunkturę, rząd premiera J.M. Aznara (lata 1996-2004) zliberalizował prawo budowlane i ułatwił osiedlanie się w Hiszpanii emigrantom, z których wielu podjęło pracę na budowach. Euforii budowlanej sprzyjało niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych związane z członkostwem Hiszpanii w strefie euro i liberalna polityka kredytowa banków. Nabyciem nieruchomości, szczególnie na wybrzeżu śródziemnomorskim byli też zainteresowani zamożni mieszkańcy i emeryci z północnej Europy. Socjalistyczny rząd premiera J.L. Zapatero podgrzał koniunkturę poprzez wielki program budowy autostrad i linii kolejowych dużych prędkości. Tylko w 2007 r. wybudowano 650 tys. mieszkań i biurowców.

Dyskretny urok spekulantów

Kwitnąca aż do początku 2008 r. gospodarka przyciągała inwestorów zagranicznych, w trzy lata do Hiszpanii napłynęło 36,5 mld euro, tyle że po części był to już kapitał spekulacyjny. Pęknięcie w 2008 r. bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości zapoczątkowało gwałtowny spadek cen. O ile w latach 1995-2005 wartość mieszkań w Hiszpanii wzrosła trzykrotnie, to w okresie 2008- 2012 r. spadła o 40 proc. Mimo znacznego ograniczenia nowych budowli, na początku 2013 r. było aż 4,3 mln pustostanów, na które brakowało nabywców. Spadek popytu i w konsekwencji ograniczenie inwestycji pociągnęły za sobą redukcję zatrudnienia w sektorze budowlanym o 1,3 mln osób. Stopa bezrobocia wzrosła do 27 proc., a wśród młodych ludzi (poniżej 29 r. życia) aż 52 proc. było bez pracy. W zapaści znalazły się finanse publiczne - deficyt budżetowy wyniósł 11,5 proc. PKB, a zadłużenie - z uwzględnieniem sektora prywatnego - 365 proc. PKB.

Istotną przyczyną eksplozji długu była pomoc finansowa państwa dla zagrożonych bankructwem banków, na którą rząd się zdecydował pod naciskiem lobby finansowego. Energiczną walkę z kryzysem podjął nowy konserwatywny rząd premiera M. Rajoya. Dokonał on drastycznych cięć w wydatkach budżetowych, podniósł podatki, podjął działania na rzecz uzdrowienia sektora bankowego. Jednakże oznaki wyraźnej poprawy wystąpiły dopiero w 2014 r.

Banki na dużą skalę kredytowały zarówno firmy budowlane, jak i nabywców mieszkań, którzy z powodu bankructwa lub utraty pracy przestali spłacać swoje zobowiązania. Zaczął więc drastycznie pogarszać się portfel kredytowy banków, które z tego powodu zmuszone zostały do utworzenia rezerw celowych w miliardowej wysokości. To z kolei prowadziło do obniżenia zysków banków lub powstania straty bilansowej i erozji ich funduszy własnych. Na szczęście banki hiszpańskie nie inwestowały w amerykańskie obligacje hipoteczne i inne papiery oparte na kredytach subprime. Hiszpański nadzór bankowy dostrzegł ryzyko mogące nadciągnąć z daleka, ale nie przewidział niebezpieczeństwa związanego ze spekulacją na rodzimym rynku kredytów hipotecznych. Na początku 2009 r. udział złych kredytów wynosił w bankach do 3,45 proc., a w kasach oszczędności do 5 proc., w 2012 r. trudne kredyty osiągnęły już poziom 300 mld euro.

nbs.2015.02.foto.039.250xJak upadały kasy spółdzielcze

W ciągu czterech lat od załamania rynku przeprowadzono w ramach bankowego postępowania egzekucyjnego w Hiszpanii 360 tys. eksmisji, przejmując mieszkania najczęściej poniżej wartości niespłaconych kredytów. Nieruchomości te zasilają portfel bankowy i z powodu niemożności ich sprzedania pozostają w nim przez długi czas. Jednocześnie ich byli właściciele pozostają z częścią długu, który w wyniku dalszego naliczania odsetek od przeterminowanych należności szybko się powiększa. W listopadzie 2012 r. Związek Banków Hiszpańskich, przyparty do muru tragediami eksmitowanych kredytobiorców, wstrzymał na dwa lata przeprowadzanie eksmisji zadłużonych rodzin. Ocenia się, że zagrożona była spłata aż 7 mln kredytów hipotecznych.

Najszybciej i najboleśniej kryzys dotknął kasy oszczędności, które najsilniej zaangażowały się na rynku kredytów mieszkaniowych. W marcu 2009 r. przed widmem bankructwa stanęła Caja Castilla la Mancha (CCM), w której były zdeponowane oszczędności na kwotę 17 mld euro. Uratował ją bank centralny, udzielając pomocy w kwocie 9 mld euro. Wkrótce po tym kilka małych kas zagrożonych utratą płynności i upadłością zgłosiło gotowość do połączenia się z silniejszymi instytucjami kredytowymi. Pod koniec 2010 r. Caja Madrid dokonała fuzji z sześcioma innymi kasami, tworząc bank komercyjny Bankia, czwartą pod względem wielkości instytucję kredytową w Hiszpanii. Choć bank ten otrzymał olbrzymie wsparcie ze strony państwa, z powodu strat na kredytach mieszkaniowych nie był w stanie utrzymać się na rynku o własnych siłach i w maju 2012 r. został znacjonalizowany.

Trudna sytuacja kolejnych kas oszczędności zmusiła je do połączenia się w większe podmioty i następnie do przekształcenia nowo powstałych podmiotów w spółki akcyjne, co wiązało się z dużym wsparciem publicznym. W wyniku licznych fuzji i przejęć sektor kas oszczędności przestał niemal istnieć, z 46 kas w 2008 r. pozostały zaledwie 2 małe samodzielne kasy oszczędności (dane z 2014 r.), pozostałe zostały wchłonięte przez większe podmioty lub weszły do grup bankowych tworzących System Ochrony Instytucjonalnej (Sistema Institucional de Proteccion - SIP).

nbs.2015.02.foto.041.250xSIP - wirtualna konsolidacja

Kryzys w mniejszym stopniu dotknął hiszpańskie banki komercyjne, aczkolwiek wiele z nich musiało skorzystać ze wsparcia banku centralnego, zredukować sieć placówek i zatrudnienie. Stosunkowo dobrze radzą sobie dwa największe: Santander i BBVA. Niewielką pozycję w systemie zajmują banki spółdzielcze, których udział w aktywach nie przekracza 4 proc. W sektorze bankowości spółdzielczej od 2-3 lat zachodzą silne procesy konsolidacyjne, przy czym wiele banków skorzystało już z tzw. konsolidacji wirtualnej, czyli Systemu Ochrony Instytucjonalnej (SIP).

W wyniku kryzysu system finansowy Hiszpanii poważnie skurczył się, w latach 2008-2013 aktywa banków zmniejszyły się o 13 proc., ubyło aż 27 proc. wszystkich placówek, a zatrudnienie spadło o 22 proc. Na skutek olbrzymich strat na kredytach hipotecznych banki musiały dokonać wielomiliardowych odpisów wartości swoich aktywach, co wpłynęło na drastyczny spadek ich dochodów. Wielkim problemem banków hiszpańskich był spadek zaufania klientów do tych instytucji, czego wyrazem było wycofanie z nich tylko w ciągu roku 232 mld euro. Utrzymanie płynności wielu banków nie byłoby możliwe bez skorzystania z wielomiliardowych pożyczek z Europejskiego Banku Centralnego.

nbs.2015.02.tabela.041.400xW 2012 r. rząd Hiszpanii zwrócił się do funduszu ratunkowego strefy euro EFSF o środki na dokapitalizowanie banków i uzyskał na to 100 mld euro w postaci linii kredytowej i gwarancji, jednakże pod warunkiem, że ograniczy deficyt budżetowy i zrestrukturyzuje znacjonalizowane banki (zamknięcie części placówek, redukcja personelu). Rząd hiszpański zdecydował się również na utworzenie kontrolowanego przez bank centralny tzw. złego banku. Pozwoliło to bankom uzdrowić bilanse i przywrócić zdolność do udzielania kredytów. Złe aktywa banki mogły sprzedawać za papiery wartościowe lub gotówkę z dyskontem średnio 54 proc.


Autor jest pracownikiem naukowym Uniwersytetu Gdańskiego i Powiślańskiej Szkoły Wyższej w Kwidzynie.

 

Udostpnij artyku: