Rynkowy poziom czynszów – czyli jaki? O rządowych propozycjach zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów

Z rynku

AMRON-Mieszkanicznik

8 listopada 2016 roku rozpoczęły się konsultacje publiczne projektu ustawy o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Jako cel inicjatywy Minister Infrastruktury i Budownictwa wskazał „(…) racjonalizację zasad udzielania finansowego wsparcia, zmiany prawne w zakresie zasad gospodarowania lokalami mieszkalnymi w mieszkaniowym zasobie gminy, przeznaczonymi dla osób najuboższych, a także określenie zasad udzielania bezzwrotnych dotacji z przeznaczeniem na udział gmin i związków międzygminnych w przedsięwzięciach społecznego budownictwa czynszowego oraz eksploatacji powstałego zasobu”. Kolejny projekt ustawy, po połączeniu z innymi rozwiązaniami w zakresie polityki mieszkaniowej, skierowany został do konsultacji w dniu 9 lutego br.

W projektowanych zmianach odnośnie gospodarowanie komunalnym zasobem mieszkaniowym (art. 2 pkt 16 projektu ustawy) pojawił się zapis uzależniający wysokość czynszu w mieszkaniach komunalnych od zarobków lokatora i cen na rynku prywatnym: w sytuacji, gdy średni miesięczny dochód najemców lokalu komunalnego przewyższy poziom określony przez radę gminy, czynsz zostanie podniesiony o tę przyrastającą kwotę, aż do takiego poziomu „(…) jaki mógłby otrzymać z tytułu najmu właściciel takiego lokalu, gdyby lokal ten nie wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy”.

Narzędziem do monitorowania poziomów czynszów na rynku miało być tzw. lustro czynszowe, czyli rejestr danych o czynszach za najem lokali w budynkach prywatnych. Obowiązek zbierania takich informacji wprowadzony został Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 27 grudnia 2007 roku w sprawie określenia danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego, położonych na obszarze gminy lub jej części. Obowiązek przekazywania informacji o stawkach najmu ciąży – mocą ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami – na zarządcach nieruchomości, którzy nie mają ani dostępu do takich informacji, ani narzędzi, by je zbierać. W efekcie przepis od lat jest martwy.

Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”, biorące aktywny udział w konsultacjach projektu ustawy, wskazuje, że obecnie nie ma sprawnego mechanizmu monitorowania czynszów najmu mieszkań na rynku. „Najem mieszkań jest zdominowany przez osoby fizyczne, wynajmujące swoje nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, w większości bez żadnej pomocy ze strony profesjonalistów: zarządców i pośredników. Jeszcze mniej, niż pośredników pomagających w kojarzeniu stron umów najmu, jest zarządców, którzy mają w swojej pieczy całe budynki z mieszkaniami na wynajem, i mogliby dostarczyć tak kompleksowe dane, jak np. te zbierane na jesieni ubiegłego roku do kolejnego opracowania „Informacji o mieszkalnictwie”. Ankiety trafiły również do naszych partnerów – firm zajmujących się obsługą najmu, ale pytania były skonstruowane bardziej pod kątem całych nieruchomości i ich rozliczania, niż w kontekście pojedynczych mieszkań w ramach wspólnot lub spółdzielni, którymi zajmują się nasi partnerzy. Raportowanie, do którego są zobowiązani zarządcy nieruchomości, nie działa w praktyce, a struktura zbieranych i publikowanych danych nie pozwala na odniesienia i porównania. Monitorowanie poziomu czynszów najmu jest potrzebne – i właścicielom, i najemcom, ale też profesjonalistom, ale musi być powiązane z wieloma parametrami, żeby można wyciągać wnioski z danych ogólnych odnośnie konkretnych nieruchomości”. – w piśmie skierowanym do Ministerstwa pisze Jacek Kusiak, Prezes Stowarzyszenia.

Działające lustro czynszowe znacznie poprawiłoby przejrzystość rynku najmu dla wszystkich jego uczestników, pomogłoby również w planowaniu działań i inwestycji podmiotom rynkowym i publicznym. Stowarzyszenie Mieszkanicznik, w porozumieniu z Centrum AMRON ZBP, podjęło działania zmierzające do utworzenia bazy danych o czynszach najmu. Eksperci ZBP wraz z przedstawicielami Mieszkanicznika przeanalizowali praktyki na polskim rynku najmu mieszkań, w wyniku czego rozszerzono katalog zbieranych już informacji o te związane z najmem: długość umów, wysokość czynszu po odliczeniu kosztów eksploatacyjnych, powierzchnie użytkowe wynajmowane wraz z mieszkaniem, wszystko to w powiązaniu z już istniejącą w bazie Centrum AMRON strukturą danych o samej nieruchomości. Opracowano również instrukcje dla wprowadzających dane o najmie, żeby zapewnić jak najwyższą jakość danych w bazie. Ze względu na dotychczasowy model współpracy Centrum AMRON z podmiotami wprowadzającymi dane przy najmie również przede wszystkim będą to osoby prawne – czyli profesjonaliści rynku nieruchomości, a jedynie dodatkowo osoby fizyczne – za pośrednictwem Stowarzyszenia. Promowanie wśród podmiotów związanych z rynkiem nieruchomości możliwości współpracy z Centrum AMRON odnośnie danych o najmie zajmie niewątpliwie jakiś czas, ale nawet przy szerokim zaangażowaniu profesjonalistów nie będzie pokrycia danymi dla całego kraju.

Drugim zagadnieniem, poza brakiem funkcjonowania lustra czynszowego, jest dostępność ogólnych statystyk odnośnie najmu. GUS bada skalę najmu w ramach spisów powszechnych, ale dane nie są podawane w ujęciu regionalnym lub nawet dla gmin, a jedynie dla całego kraju. Trudno jest w takiej sytuacji oszacować, jaki odsetek wszystkich wynajmowanych mieszkań mamy odzwierciedlony w bazie danych o czynszach – np. dla danej gminy; gdzie rynek istnieje, a gdzie praktycznie brak mieszkań na wynajem. Nie ma wyodrębnionych informacji o stanie technicznym i wyposażeniu mieszkań na wynajem na rynku, danych o długości umów lub dotyczących faktycznego czasu zamieszkiwania na podstawie umowy najmu i czynszów najmu – choćby podawanych przez respondentów – najemców. Nie jest badana grupa właścicieli mieszkań na wynajem i ich plany odnośnie tych nieruchomości: ilość mieszkań, czy są one wynajmowane jedynie tymczasowo, czy tez jest to raczej sposób zabezpieczenia kapitału i zapewnienia sobie przychodów poprzez długoletni wynajem. Dostępne dane są wyrywkowe: urzędy skarbowe mają informacje o ilości podatników rejestrujących umowy najmu okazjonalnego, deweloperzy i firmy doradcze z branży nieruchomości szacują ilość mieszkań kupowanych inwestycyjnie, zarządcy nieruchomości i spółdzielnie również tylko ogólnie określają cześć zasobu wynajmowanego przez właścicieli, a wysokość czynszów rynkowych wylicza się na podstawie ogłoszeń w internetowych serwisach, często nie uwzględniając lokalnej specyfiki podawania ceny najmu.

Zdaniem władz Stowarzyszenia, zbudowanie lustra czynszowego na zasadach komercyjnych lub w ramach zadań gmin lub powiatów, albo powierzając to zadanie Głównemu Urzędowi Statystycznemu (co proponuje fundacja Habitat for Humanity Poland), wymaga lepszego zbadania tego rynku i jego ogólnych zasad funkcjonowania, a także zaangażowanych podmiotów i zasobów. Zbieranie informacji o czynszach od profesjonalnych podmiotów obsługujących rynek najmu może dać dobry punkt odniesienia do szacowania tej części rynku, gdzie właściciele radzą sobie sami, ale też dobrze byłoby znać proporcje pomiędzy tymi częściami. Regularność badań i publikacji odnośnie całego najmu dałaby też dobre podstawy do oceny skutków różnych działań i regulacji, a także podstawy planowania polityki mieszkaniowej na szczeblach lokalnych i ogólnokrajowych.

Tymczasem, jak podaje „Gazeta Wyborcza” w artykule Ludmiły Anannikovej „Czynszozagadka. Rząd chce regulować ceny, ale jak sprawdzić, ile płacą lokatorzy?”, resort budownictwa deklaruje, iż współpracuje z Głównym Urzędem Statystycznym i Narodowym Bankiem Polskim, prowadzącymi analizy dotyczące cen mieszkań i czynszów, i optymistycznie zakłada, że w najbliższych latach prace nad stworzeniem nowego modelu „lustra czynszowego” przyśpieszą. Terminów jednak nie podaje, uzależniając tempo prac od wdrażania Narodowego Programu Mieszkaniowego.

źródło: Centrum AMRON
Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”

Artykuł powstał na podstawie publikacji autorstwa Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik” oraz pisma z dnia 16 marca 2017r., skierowanego przez Prezesa Stowarzyszenia, Jacka Kusiaka, do Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa w związku z pracami nad projektem ustawy.