Tylko w Krakowie miesięczna opłata za najem jest niższa od miesięcznej raty kredytu za porównywalne mieszkanie

Nieruchomości / Raporty / Rynek

Rynek najmu powoli zdrowieje z koronawirusowej zapaści. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w II kwartale 2021 r. stawki najmu wzrosły aż na 30 analizowanych przez nas rynkach, a spadły na zaledwie siedmiu. Wzrost kosztów najmu stymuluje rosnący popyt i coraz wyższe ceny mieszkań. Złą wiadomością dla części inwestorów jest natomiast zapowiedź zmian podatkowych, które mają zostać wprowadzone od 2022 r.

najem, czynsz
Fot. stock.adobe.com / Tomasz Warszewski

Rynek najmu powoli zdrowieje z koronawirusowej zapaści. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w II kwartale 2021 r. stawki najmu wzrosły aż na 30 analizowanych przez nas rynkach, a spadły na zaledwie siedmiu. Wzrost kosztów najmu stymuluje rosnący popyt i coraz wyższe ceny mieszkań. Złą wiadomością dla części inwestorów jest natomiast zapowiedź zmian podatkowych, które mają zostać wprowadzone od 2022 r.

Dla niektórych wynajmujących będą oznaczały wzrost podatku o kilka tysięcy złotych rocznie. Warto też dodać, że wciąż słabo wygląda sytuacja w Krakowie i Warszawie.

W tym pierwszym stawki są tak niskie, że roczny koszt najmu dużego mieszkania jest o prawie 6 000 zł niższy niż raty kredytu płacone przy zakupie takiego mieszkania.

Majowe odbicie na rynku najmu

Po bardzo słabym okresie, na rynku najmu pojawiło się odbicie. Stawki w II kw. 2021 r. wzrosły w porównaniu do I kw. 2021 roku. Zbadaliśmy sytuację w 17 miastach, dla których analizowaliśmy segmenty małych, średnich i dużych mieszkań, co daje razem 51 rynków.

Wśród nich aż na 30 odnotowaliśmy wyższe koszty najmu niż w poprzednim kwartale, a spadki pojawiły się na siedmiu rynkach.

Wpływ na koszty najmu zapewne ma również wzrost cen mieszkań. Im droższe mieszkanie, tym więcej trzeba bowiem zapłacić za jego najem

Reszta, to cztery rynki, na których stawki się nie zmieniły i dziesięć, dla których nie mamy odpowiedniej liczby danych.

Czytaj także: Nowe możliwości na rynku nieruchomości? Projekt ustawy o REIT-ach jeszcze w tym roku w Sejmie

W maju i czerwcu pojawiły się wyraźne wzrosty kosztów najmu

Odbicie nie objęło jednak całego kwartału. Rozpoczęło się w maju i było kontynuowane w czerwcu. W rezultacie czerwcowe stawki były o 4,8% wyższe niż przed rokiem. Szczególnie wysokie podwyżki odnotowaliśmy w Białymstoku (19% r/r), Łodzi (12% r/r) i Toruniu (11% r/r).

Jedyne miasta, w których koszty najmu w czerwcu były niższe niż przed rokiem, to Kraków (-2% r/r) i Warszawa (-1% r/r). Przypomnijmy, że to miasta najmocniej dotknięte problemami, ze względu na duży udział wśród najemców studentów i turystów, których zdecydowanie ubyło przez pandemię.

Szczególnie wysokie podwyżki odnotowaliśmy w Białymstoku (19% r/r), Łodzi (12% r/r) i Toruniu (11% r/r)

Przyczyną wzrostów stawek najmu jest najprawdopodobniej malejąca liczba pustostanów. Mieszkania coraz częściej znajdują najemców. Taki wniosek można wyciągnąć z tego, że liczba unikalnych ogłoszeń najmu opublikowanych w II kwartale spadła względem poprzednich okresów. Ponadto, wpływ na koszty najmu zapewne ma również wzrost cen mieszkań. Im droższe mieszkanie, tym więcej trzeba bowiem zapłacić za jego najem.

Rentowność inwestycji w mieszkanie to 4,1% przy pełnym obłożeniu

Pomimo wzrostu stawek najmu rentowność nowych inwestycji w mieszkanie na wynajem niemal się nie zmieniła. Rosły bowiem również ceny mieszkań. Średnia rentowność netto dla 50-metrowego mieszkania wynosi 4,1% w przypadku, gdy jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy, a jeśli przez 11 miesięcy to 3,6%.

W skrajnym przypadku, gdy jest zamieszkane tylko przez 6 miesięcy w roku jest to 1,3%. Jest to zysk już po uwzględnieniu podatku, kosztów związanych z zakupem mieszkania i jego utrzymaniem.

Czytaj także: Kolejna grupa poszkodowanych przez Polski Ład – zarabiający na najmie mieszkaniowym

Od 2022 roku część wynajmujących zapłaci znacznie wyższy podatek

Zapowiadane zmiany w opodatkowaniu najmu, które mają wejść w życie od 2022 r. nie wpłyną na prezentowaną przez nas rentowność. W naszych wyliczeniach przyjmujemy bowiem podatek ryczałtowy. Wielu inwestorów korzysta jednak z opodatkowania na zasadach ogólnych. Dzięki temu mogą odliczać poniesione koszty np. czynsz, remonty, odsetki od kredytu czy amortyzację.

Z projektu nowych przepisów podatkowych wynika jednak, że od przyszłego roku nie będzie już to możliwe. Wszyscy wynajmujący mają wtedy płacić podatek ryczałtowy, czyli 8,5% od przychodu, gdy nie przekracza on 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tą kwotę.

Wszyscy wynajmujący mają wtedy (2022 rok) płacić podatek ryczałtowy

W niektórych przypadkach oznacza to dodatkowy wydatek rzędu kliku tysięcy złotych rocznie i znaczące zmniejszenie rentowności takiej inwestycji.

Zwykle opłaca się zamiana mieszkania najmowanego na własne

Pomimo wzrostu cen mieszkań w większości miast wciąż można sporo zaoszczędzić zamieniając mieszkanie najmowane na własne. Dotyczy to zwłaszcza małych lokali, do 35 m2.

Rekordzistą jest Lublin, gdzie taka zmiana pozwala oszczędzić rocznie 5 465 zł. Po około 5 000 zł można również zyskać dokonując takiej zmiany w przypadku małych i średnich mieszkań Łodzi i Częstochowie.

W Krakowie najem jest już sporo tańszy niż zakup

Coraz częściej zdarza się jednak, że w przypadku dużych mieszkań, to raty są wyższe niż koszt najmu. Z taką sytuacją mamy do czynienia w Krakowie, Gdyni, Toruniu, Gdańsku, Radomiu, Poznaniu i Białymstoku. W tym pierwszym mieście roczny koszt najmu jest aż o 5 984 zł niższy niż suma rat płaconych za takie samo mieszkanie.

Stawki najmu w Krakowie spadły na tyle mocno, że jest jedynym miastem, w którym najem jest tańszy od zakupu również w przypadku mieszkań małych i średnich.

Porównanie miesięcznych kosztów najmu i raty kredytu:

Źródło: Expander, Rentier.io
Źródło: Expander, Rentier.io
Udostępnij artykuł: