Ustawa o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych – analiza skutków wejścia w życie nowych przepisów

Raporty

W połowie lipca br. weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych (Dz.U. 2016 nr 0 poz. 961), zwana ustawą odległościową, mająca istotne znaczenie nie tylko dla branży OZE, ale również dla deweloperów mieszkaniowych. Akt prawny, szeroko w ostatnich miesiącach komentowany, określa warunki budowy oraz lokalizacji elektrowni wiatrowych w sąsiedztwie istniejącej albo planowanej zabudowy mieszkaniowej.

W ostatecznym brzemieniu ustalono minimalną odległość elektrowni wiatrowej od budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa oraz budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa od elektrowni wiatrowej, na poziomie dziesięciokrotności całkowitej wysokości elektrowni wiatrowej, mierzonej od poziomu gruntu do najwyższego punktu budowli. Przebudowa, nadbudowa, rozbudowa, remont, montaż lub odbudowa ww. budynków nie rodzi obowiązku zachowania 10-krotnej odległości. Przepisy ustawy nie dotyczą mikroinstalacji, lecz jedynie większych instalacji powyżej 40 kW.

Wprowadzenie tak szczegółowych zapisów odległościowych w akcie prawnym o randze ustawy może dziwić. W krajach takich jak Niemcy, Francja, Austria czy Włochy doprecyzowanie odległości odbywa się na szczeblu lokalnym lub regionalnym, zaś w aktach prawnych o wyższej randze zawarte są jedynie odniesienia do dopuszczalnych poziomów hałasu.

Jednocześnie, średnie odległości elektrowni wiatrowych od zabudowy mieszkaniowej w ww. krajach niejednokrotnie mieszczą się w przedziale 500-1000 m, co czyni polskie prawodawstwo wyjątkowo restrykcyjnym na ich tle. W wymienionych krajach usytuowanie względem siebie elektrowni wiatrowych oraz zabudowy mieszkaniowej uzależnione jest także od prędkości wiatru lub średnicy wirnika.

Odległość elektrowni od zabudowy mieszkaniowej w Polsce realnie sięgać może nawet 1,5-2 km. Tymczasem, przeciętnym poziomem dźwięku, który nie przeszkadza większości osób sąsiadujących z farmami wiatrowymi, jest poziom ok. 40 dBA, zazwyczaj zachowywany już w odległości ok. 500-600 metrów od turbiny. Jest to poziom hałasu nocnego dopuszczalnego przez Światową Organizację Zdrowia.

Zgodnie ze stanowiskiem wiceministra zdrowia Krzysztofa Łandy1: „(…) infradźwięki generowane przez turbiny wiatrowe z racji poziomów ciśnienia akustycznego niższych od progu percepcji słuchowej nie stwarzają bezpośredniego zagrożenia dla zdrowia i samopoczucia ludzi mieszkających w ich sąsiedztwie”. Problemem dla części osób może być jedynie hałas słyszalny, generujący pośrednio reakcje stresowe. Godnym zauważenia jest, iż polskie prawo nie określa minimalnych odległości zabudowy mieszkaniowej od urządzeń innych niż elektrownie wiatrowe. Pomimo wzrostu liczby inwestycji w zakresie dużych elektrowni wiatrowych, sytuacje, w których wymienione czynniki zagrażałyby bezpieczeństwu ludzi zamieszkujących w pobliżu zabudowy mieszkaniowej, pozostają marginalne. Wysokie wymagania techniczne, jakim sprostać muszą elektrownie wiatrowe, dodatkowo przyczyniają się do poprawy bezpieczeństwa.

Polski Związek Firm Deweloperskich postulował eliminację przepisów określających odległość od zabudowy mieszkaniowej albo  jej zmniejszenie do max. trzykrotności wysokości elektrowni wiatrowej. Zdaniem PZFD, wskazana w ustawie odległość może doprowadzić do częściowego paraliżu inwestycyjnego w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Obowiązującą kraje członkowskie UE jest Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2009/28/WE z dnia 23 kwietnia 2009 r. w sprawie promowania stosowania energii ze źródeł odnawialnych, z którą polskie przepisy powinny pozostawać w zgodzie. Jeszcze na etapie obrad w Sejmie część środowisk apelowała o sprawdzenie, czy stworzony projekt ustawy nie stoi w opozycji z prawem europejskim, zapisy budziły również wątpliwości co do ich konstytucyjności.

Nowe regulacje rodzą istotne ograniczenia dla właściciela nieruchomości znajdującej się w pobliżu elektrowni wiatrowej, uniemożliwiając mu swobodne rozporządzanie swoim gruntem. W tym świetle zapisy ustawy naruszają prawo własności. Zgodnie z nowymi przepisami, nie ma możliwości wzniesienia zabudowy mieszkaniowej także w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości jest świadomy narażenia na infradźwięki, hałas słyszalny lub migotanie świateł. Zapisy takie przyczynić się mogą do zmniejszenia liczby inwestycji mieszkaniowych. Postulat, by pozostawić swobodę oceny i decyzji co do zamieszkania w sąsiedztwie elektrowni samym właścicielom oraz użytkownikom wieczystym gruntów, został – na etapie prac nad ustawą – odrzucony.

Kolejną negatywną konsekwencją jest spodziewane obniżenie wartości gruntów objętych obostrzeniami dotyczącymi minimalnej odległości nowej zabudowy mieszkaniowej względem istniejących elektrowni wiatrowych. Ustawa nie przewiduje odszkodowań dla właścicieli oraz użytkowników wieczystych ww. nieruchomości, prawa do odszkodowania z tego tytułu nie można także wywieść z ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustawa o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych wprowadziła również ważne dla inwestorów oraz właścicieli gruntów przepisy przejściowe. Wskazują one, że pozwolenia na budowę oraz decyzje o warunkach zabudowy dotyczące budownictwa mieszkaniowego, wydane przed dniem wejścia w życie ustawy, zachowują moc. Oznacza to, że regulacja nie wpłynie na te z nich, które zostały wydane przed połową lipca br. Korzystny dla deweloperów jest również zapis, że wszczęte i niezakończone do dnia wejścia w życie ustawy postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę będą prowadzone na podstawie przepisów dotychczasowych. W odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy (zarówno wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy, jak i wszczętych po dniu wejścia w życie ustawy) wprowadzone zostały jednak ograniczenia – postępowania prowadzone będą na podstawie dotychczasowych przepisów przez 36 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy. Planując inwestycje mieszkaniowe w pobliżu elektrowni wiatrowych, deweloperzy mieszkaniowi muszą zwrócić szczególną uwagę na ramy czasowe inwestycji, ustawa nie przewiduje bowiem przepisów przedłużających 3-letni okres przejściowy, nawet jeśli inwestor nie zmieści się w przewidzianym terminie nie ze swojej winy.

Przepisy unijne wymagają, aby w 2020 r. minimum 15% zużytej w Polsce energii w sektorach elektroenergetycznym, ciepłowniczym oraz transportowym pochodziło z OZE. Odsetek ten, wg Minister Edukacji Narodowej Anny Zalewskiej, wynosi aktualnie w Polsce ok. 12%2. Przedstawiciele rządu zapewniają jednocześnie, że zmiany w ustawach dotyczących OZE nie zahamują tempa realizacji unijnego celu. Przeciwnego zdania są przedstawiciele opozycji oraz środowiska OZE. Wydaje się prawdopodobne zarówno zahamowanie rozwoju energetyki wiatrowej, jak również negatywny wpływ nowych regulacji dla sektora deweloperskiego. Zapisy ustawowe wprowadzające odległości na poziomie dziesięciokrotności mogą być nieadekwatne do celów, które mają być osiągnięte za ich pomocą, a częściowo mogą przyczynić się do zahamowania rozwoju inwestycji mieszkaniowych. Dodatkowo, brak publicznych danych na temat awaryjności elektrowni wiatrowych w Polsce stawia pod znakiem zapytania celowość wprowadzania tak restrykcyjnych przepisów.

Joanna Komorowska
Analityk Rynku Nieruchomości, Koordynator Projektów Zewnętrznych
Centrum AMRON
www.amron.pl

(1) http://wysokienapiecie.pl
(2) http://odnawialnezrodlaenergii.pl

Udostępnij artykuł: