Węgrzy rocznie budują cztery razy mniej mieszkań niż w czasach realnego socjalizmu

Komentarze ekspertów / Kredyty / Nieruchomości

Mimo różnych form wsparcia dla węgierskich rodzin zaciągających kredyty hipoteczne na Węgrzech nadal brakuje mieszkań, a te które są kupowane pochodzą w większości z rynku wtórnego, pisze dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Pieniądze na tle flagi Niemiec
Fot. stock.adobe.com/sezerozger

Mimo różnych form wsparcia dla węgierskich rodzin zaciągających kredyty hipoteczne na Węgrzech nadal brakuje mieszkań, a te które są kupowane pochodzą w większości z rynku wtórnego, pisze dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Węgry, kraj średniej wielkości (93 tys. km2), o podobnej do naszej gęstości zalud­nienia (106,7 osób/km2). Liczba ludności na Węgrzech spada od dziesięcioleci. Maleje na Węgrzech również średnia wielkość gospodarstw domowych z 2,8  osób w 1980 roku do 2,1 w 2020 roku. Ten trend nie ulega zmianie pomimo podejmowania przez rząd węgierski, zwłaszcza w ostatnich latach, nowych programów wsparcia dla rodzin.

Preferencje dla młodych mężatek, które obiecują, że będą miały dzieci

W roku 2019 weszły w życie nowe świadczenia prorodzinne, m.in. preferencyjne kredyty dla młodych mężatek zobowiązujących się do posiadania dzieci, dogodne kredyty na zakup używanego mieszkania lub domu w ramach rodzinnej ulgi mieszkaniowej (CSOK) oraz zwiększona pomoc w spłacaniu kredytów hipotecznych.

Być może pierwszą reakcją na te działania węgierskiego rządu był znaczny wzrost liczby zawieranych małżeństw – w roku 2019 było ich 65,3 tys., a więc o 28,5 proc. więcej niż w 2018 roku. Jest to najwyższy wskaźnik od 1990 r.

Substancja mieszkaniowa Węgier wynosiła w 2020 roku 4.512 tys. mieszkań. Ich liczba zwiększyła się od 1980 r. czyli w ciągu ostatnich 40 lat jedynie o 27%, ale radykalnej poprawie uległ ich standard instalacyjny oraz wzrosła średnia powierzchnia mieszkań.

Stopień nasycenia mieszkaniami wzrósł z 331 w 1980 do 442 w 2020 roku. Średnia wielkość budowanych ostatnimi laty mieszkań przekroczyła 100 m2 pu. Budowa coraz większych mieszkań, przy spadku ich zaludnienia, prowadziła do poprawy przestronności ich zasiedlenia.

Drogie mieszkania i wysokie czynsze

Pomimo bardzo wysokiego wskaźnika własności mieszkaniowej, przekraczającego 92% oraz wyższego od średniej europejskiej wskaźnika liczby mieszkań na 1000 mieszkańców na poziomie 442, przy wskaźniku dla EU 435 problem mieszkaniowy, wysokie ceny transakcyjne oraz wysokie koszty najmu stanowią istotny  problem na Węgrzech. Mówi się wprost o kryzysie mieszkaniowym.

Poniżej prezentuję zmiany liczby ludności oraz liczby nowo budowanych mieszkań oraz zmianę zasobu mieszkaniowego na Węgrzech.

Źródło: Centrum AMRON

Listy zastawne i kasy mieszkaniowe

Rekord budowanych mieszkań Węgry odnotowały w roku 1975, na poziomie 99,6 tys. mieszkań, jednak po transformacji ekonomicznej rynek mieszkaniowy uległ załamaniu.

W okresie kryzysu gospodarczego na Węgrzech w roku 1995 Węgrzy postanowili wykorzystać rynek mieszkaniowy jako jedną z dźwigni wychodzenia z kryzysu i wzorem swoich sąsiadów – Austrii, Słowacji i Czech postawili na rozwój instytucji kredytowych finansujących budownictwo mieszkaniowe.

W roku 1997 węgierski Parlament uchwalił m.in. Ustawę o listach zastawnych i bankach hipotecznych oraz Ustawę o docelowym oszczędzaniu na cele mieszkaniowe w kasach oszczędnościowo-budowlanych.

Punktem zwrotnym w polityce mieszkaniowej na Węgrzech był rok 2000.  Dokonano zmian w programach subsydiowania mieszkalnictwa, wprowadzając hipoteczny program mieszkaniowy wspierany przez budżet, zarówno w formie współfinansowania przez budżet części odsetek od kredytów hipotecznych, jak również dopłacając do oprocentowania emitowanych listów zastawnych, służących refinansowaniu akcji kredytowej.

Dopłaty przysługiwały do kredytów hipotecznych udzielanych dla odpowiednio zdefiniowanych kredytobiorców (nie posiadających własnego mieszkania) na okres maksymalnie 10 lat.

Najwyższa w Europie wysokość premii mieszkaniowej

O skali tej formy pomocy państwa węgierskiego najlepiej świadczy efekt funkcjonowania tego instrumentu, powodujący obniżenie stopy oprocentowania kredytu dla kredytobiorcy z poziomu rynkowego 11,2% w roku 2000 do poziomu 6‒7% w roku 2003.

Uchwalając Ustawę o kasach budowlanych Węgrzy ustanowili najwyższą w Europie wysokość premii mieszkaniowej za systematyczne oszczędzanie. W pierwszym roku uruchomienia kas budowlanych wynosiła ona aż 40% od zgromadzonych w danym roku oszczędności. W kolejnych latach – aż do roku 2019 ‒ premia wynosiła 30% i liczona była od limitowanej kwoty oszczędności.

W roku 2002  premiowana kwota oszczędności została podwojona ze 120 tys. na 240 tys. Forintów (HUF). Oznaczało to, że każdy Węgier oszczędzający w kasie budowlanej mógł uzyskać roczną premię w wysokości 72 tys. HUF, czyli około 210 €.

Czytaj także: Rynek mieszkaniowy na Słowacji, dobry przykład dla Polski

Jeśli mieszkanie to z rynku wtórnego

Jednak w roku 2003 zakres pomocy budżetowej zarówno w obszarze refinansowania części odsetek od kredytów hipotecznych, jak również po stronie dofinansowania do emitowanych – tym razem również przez prywatne banki hipoteczne – listów zastawnych uległ zdecydowanemu obniżeniu.

Rynek udało się jednak pobudzić. Portfel kredytów hipotecznych wzrósł 8‒9 krotnie z poziomu 130 mld HUF w  roku 2000 do 1130 mld HUF we wrześniu 2003 roku.

Udział kredytów hipotecznych w PKB wzrósł z 1% w 2000 r do 7% w roku 2003. Rozwój akcji hipotecznej zatrzymany został dopiero w wyniku wpływu kryzysu subprime, który doprowadził do znaczącego spadku akcji kredytowej na kilka lat.

Źródło: Centrum AMRON

Ponowny wzrostowy trend akcji kredytowej na Węgrzech notowany jest od roku 2013. Wzrost akcji kredytowej, przy nienadążającym za wzrostem popytu rynkiem deweloperskim, doprowadził w ostatnich latach do wzrostu cen transakcyjnych oraz czynszów.   

Kredyty mieszkaniowe nadal były zdominowane przez kredyty na zakup mieszkań używanych

Poniższy wykres pokazuje dominację transakcji na wtórnym rynku mieszkaniowym jako głównego celu kredytowania. Warto przypomnieć, że na polskim rynku mieszkaniowym liczba transakcji na rynku pierwotnym odpowiada liczbie transakcji na rynku wtórnym.

Źródło: Centrum AMRON

Stan kredytów mieszkaniowych na koniec pandemicznego roku 2020 wyniósł ponad 4000 mld HUF i był o 10% wyższy niż w 2019 roku, stanowiąc 8,4% PKB. Dla porównania dla Polski ten wskaźnik wynosił 21%. Moratorium na spłaty wprowadzone w celu złagodzenia skutków epidemii zostało wykorzystane w przypadku 43% kredytów mieszkaniowych.

Strukturę portfela kredytowego na dzień 31.12.2020 roku prezentuje poniższa Tabela.

Źródło: Centrum AMRON

W pandemicznym roku 2020 wypłacono ponad 104 000 kredytów mieszkaniowych, na łączną kwotę 917 mld HUF. Liczba wypłaconych kredytów zmniejszyła się o 6,6%, podczas gdy ich kwota nieznacznie wzrosła (4,6%), w porównaniu z tym samym okresem roku poprzedniego. Średnia kwota kredytu mieszkaniowego osiągnęła na koniec grudnia 2020 roku 10,2 mln HUF.

Kredyty mieszkaniowe nadal były zdominowane przez kredyty na zakup mieszkań używanych, co stanowi 58% liczby wypłaconych kredytów i 69% kwoty. Warto zauważyć istotny udział banków specjalistycznych – banków hipotecznych oraz kas budowlanych w wyniku akcji kredytowej w roku 2020.

Kredyty mieszkaniowe 2020 r.

Źródło: Centrum AMRON

Interesujący jest rozwój kredytów o stałej stopie procentowej. Podkreślić należy, że to właśnie kasy budowlane są prekursorem tego typu kredytów.

Źródło: Centrum AMRON

Czytaj także: Mieszkania w Czechach tak drogie jak w Austrii

Pożyczka na dziecko

Warto wspomnieć, że od 1 lipca 2019 roku rząd węgierski zaoferował tzw. pożyczkę na dziecko, nieoprocentowaną, o którą można ubiegać się pod pewnymi warunkami. W okresie od lipca 2019 roku do grudnia 2020 roku podpisano około 120 tys. takich umów, o wartości 1,09 mld HUF.

Zdefiniowany jest szeroki zakres celów, na jakie można wykorzystać środki, ale zakłada się, że znaczna część z pojawi się na rynku mieszkaniowym, w celu uzupełnienia ceny zakupu domu, lub w celu zastąpienia kredytu hipotecznego na rynku lub jego wcześniejszej spłaty.

Jednocześnie rząd węgierski ‒ po 22 latach ‒ wycofał się od początku roku 2019 ze wspierania oszczędzania na cele mieszkaniowe w kasach budowlanych.

Reakcje Węgrów widoczne są na wykresie obrazującym rozwój zawierania nowych umów oszczędnościowo-kredytowych w 3 działających obecnie na Węgrzech kasach budowlanych. Na koniec roku 2020 liczba Węgrów oszczędzających w kasach budowlanych wynosiła 1,6 mln osób.

 Wartość umów oszczędnościowo-kredytowych w węgierskich kasach  (w mld PLN)

Źródło: Centrum AMRON

Porównując skalę akcji kredytowej ze wskaźnikami rynku mieszkaniowego, gdzie liczba oddawanych mieszkań w ostatnich kilku latach nie przekraczała poziomu 20 tys., trudno się dziwić stale rosnącym cenom transakcyjnym. Roczny procentowy wzrost średniej ceny transakcyjnej dla Węgier oraz dla Budapesztu prezentuje poniższy wykres.

Źródło: Centrum AMRON

Ukarany Budapeszt

Problem mieszkaniowy wynika ze struktury zasobów mieszkaniowych. Na Węgrzech tylko 5 proc. mieszkań należy do gmin. Są one zwykle wynajmowane za ułamek ceny rynkowej (jedna trzecia lub jedna czwarta) i tylko osoby o bardzo niskich dochodach mogą się o nie ubiegać.

Według Eurostatu 30% wynajmujących mieszkanie na Węgrzech wydaje ponad połowę swoich dochodów na mieszkania

Wszystkie partie polityczne są świadome problemu. Rząd oferuje rozwiązanie wspierające  młode rodziny z trojgiem dzieci z kredytami mieszkaniowymi w wysokości 10 mln forintów w bezzwrotnej dotacji. Ten program pomógł jednak głównie zamożnym rodzinom z klasy średniej i wyższej klasy średniej, co przyczyniło się do dalszego wzrostu cen nieruchomości.

Do tego rząd skutecznie rozgrywa walkę politycznie z niechętną mu stolicą, poprzez wycofywanie tam wsparcia. W ciągu ostatnich 5 lat czynsze w stolicy Węgier podwoiły się, a ceny nieruchomości wzrosły jeszcze bardziej w niektórych dzielnicach miasta. W wybranych lokalizacjach ceny nieruchomości sięgają do 4 tys. euro za 1 m2. Żadne podwyżki płac nie nadążą za tak gwałtownym wzrostem cen nieruchomości. 

W konsekwencji powstaje przepaść między wyłaniającą się wyższą klasą średnią, która postrzega nieruchomości jako potencjalną inwestycję, a tymi, którzy próbują związać koniec z końcem miesiąca.

Według Eurostatu 30% wynajmujących mieszkanie na Węgrzech wydaje ponad połowę swoich dochodów na mieszkania.

Pandemia koronawirusa przyniosła tymczasową ulgę dla najemców, bo w niektórych miejscach ceny spadły o 10‒30% po tym, jak turyści i zagraniczni studenci praktycznie zniknęli z miasta.

Nadal rosną jednak ceny transakcyjne mieszkań. W Budapeszcie 1 m2 mieszkania jest średnio 7-krotnie droższy od średniej krajowej. Cena transakcyjna 1 m2 mieszkania na Węgrzech wynosi 85 tys. forintów, a w Budapeszcie 590 tys. forintów ( ok. 1 800 €).

Dr Jacek Furga,

Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji,

Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich,

Centrum AMRON.

Źródło: aleBank.pl
Udostępnij artykuł: