Więcej ogłoszeń o sprzedaży mieszkań, ale ceny nie spadają; liczba kredytów hipotecznych najniższa od 4 lat

Nieruchomości / Raporty / Rynek

Rynek nieruchomości i kredytów hipotecznych przeżywa potężne zmiany. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w mniej niż miesiąc liczba aktywnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań wzrosła aż o 14%. Tak ogromny wzrost oferty nie wywołał jednak spadku cen. Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to wzrost stóp procentowych i spadek zdolności kredytowej sprawił, że w lutym liczba wypłaconych kredytów była najniższa od 4 lat. Dodatkowo od kwietnia dostępność kredytów spadnie jeszcze mocniej ze względu na rekomendację KNF.

modele budynków, wektor zielony w górę
Fot. stock. adobe.com / Andrii Yalanskyi

Rynek nieruchomości i kredytów hipotecznych przeżywa potężne zmiany. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w mniej niż miesiąc liczba aktywnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań wzrosła aż o 14%. Tak ogromny wzrost oferty nie wywołał jednak spadku cen. Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to wzrost stóp procentowych i spadek zdolności kredytowej sprawił, że w lutym liczba wypłaconych kredytów była najniższa od 4 lat. Dodatkowo od kwietnia dostępność kredytów spadnie jeszcze mocniej ze względu na rekomendację KNF.

Wzrost stóp procentowych doprowadził również do tego, że w przypadku najlepszych ofert kredytów hipotecznych niższe jest oprocentowanie stałe niż zmienne. Nie powinno więc dziwić, że zainteresowanie oprocentowaniem stałym drastycznie wzrosło.

Bardzo szybko przybywa ofert sprzedaży mieszkań

Ponieważ wojna w Ukrainie powoduje wiele zmian na rynku nieruchomości, tym razem pominiemy dane z lutego i skupimy się na tym, jakie zmiany zaszły w okresie od 23 lutego do 15 marca. W tym okresie bardzo szybko zwiększała się liczba aktywnych i unikalnych ofert sprzedaży mieszkań.

Nie było żadnego miasta, w którym w tym czasie liczba ofert się zmniejszyła

W ciągu mniej niż miesiąca przybyło ich aż o 14% (z 65 302 do 74 298). W ujęciu procentowym największy wzrost miał miejsce w Białymstoku (22%),Toruniu (21%) i Radomiu (20%). Natomiast patrząc na zmianę liczby ogłoszeń, najwięcej ofert przybyło w Warszawie (2 072), Wrocławiu (1 345), Krakowie (1 316) i Gdańsku (1 028).

Nie było żadnego miasta, w którym w tym czasie liczba ofert się zmniejszyła. Najmniejszy wzrost nastąpił w Rzeszowie (4%), Łodzi (7%) i Częstochowie (9%).

Skala wzrostu liczby ofert jest ogromna, biorąc pod uwagę, że stało się to w mniej niż miesiąc. Warto dodać, że nie jest to efekt „jednego dobrego dnia”. Badany przez nas dzień 15 marca nie był wyjątkiem.

W całym miesiącu (lutym) liczba aktywnych ogłoszeń była aż o 11% wyższa niż w styczniu. Trend malejącej oferty rozpoczęty w 2021 roku został zatem efektywnie zatrzymany.

Zmiany liczby aktywnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań:

Źródło: Expander, Rentier.io

Czytaj także: NBP: obecnie największe ryzyko dla rynku mieszkaniowego to wzrost stóp procentowych i wojna w Ukrainie

Ceny w ofertach sprzedaży wciąż wysokie

Zaskoczeniem może być to, że ten wysyp ogłoszeń nie wygląda jak jakaś paniczna wyprzedaż. Ceny podane w ofertach aktywnych w dniu 15 marca były wyższe niż 23 lutego. Średnio wzrosły o 1%. Największe wzrosty miały miejsce w Białymstoku (4%) i Radomiu (4%). Jedynymi miastami, gdzie odnotowaliśmy spadki są Katowice (-1%) i Sosnowiec (-1%).

Obecnie jest jeszcze za wcześnie, aby oceniać jaka jest przyczyna tego zjawiska. Po pierwsze przyczyną wzrostu liczby aktywnych ogłoszeń może być to, że znacznie wolniej znikają „stare” oferty. Zdecydowanie spadł bowiem popyt na mieszkania. Kolejną przyczyną może być to, że inwestorzy spekulacyjni przestali wierzyć w dalszy mocny wzrost cen mieszkań i postanowili wyjść „na górce”.

Wysyp ogłoszeń nie wygląda jak jakaś paniczna wyprzedaż. Ceny podane w ofertach aktywnych w dniu 15 marca były wyższe niż 23 lutego

Przyczyną może też być wojna na Ukrainie. Związane z nią obawy mogły sprawić, że część inwestorów postanowiła spieniężyć część majątku. Do sprzedaży mogą też zachęcać coraz wyższe stopy procentowe. Z jednej strony powodują, że bardzo mocno wzrosły raty kredytów hipotecznych, co sprawia, że nie jest już możliwe pokrycie całej raty z przychodów z najmu.  Z drugiej strony coraz łatwiej jest uzyskać zyski wyższe niż te jakie przynosi wynajem mieszkań.

Trzeba jednak dodać, że popyt na najem bardzo mocno wzrósł w ostatnim czasie i wzrost stawek może podbić zyskowność wynajmu.

Zmiany cen mieszkań w ofertach sprzedaży:

Źródło: Expander, Rentier.io

Czytaj także: GUS: produkcja budowlano-montażowa w górę o 21,2 proc. rdr w lutym; w kolejnych miesiącach sytuacja w budownictwie będzie trudna

Liczba kredytów hipotecznych najniższa od 4 lat

Wspomniany spadek popytu bardzo wyraźnie widać na rynku kredytów hipotecznych. Z danych BIK wynika, że w lutym liczba udzielonych kredytów hipotecznych (14,9 tys.) spadła do najniższego poziomu od  4 lat. Po raz ostatni takie poziomy obserwowaliśmy w grudniu 2017 roku (13,5 tys.).

Duża w tym zasługa podwyżek stóp procentowych, które sprawiły, że dostępność kredytów hipotecznych bardzo mocno spadła. Niestety pod tym względem będzie jeszcze gorzej.

Od kwietnia banki muszą wprowadzić nową rekomendację KNF

KNF nakazał bankom, aby do końca marca wprowadziły nowe zasady wyliczania zdolności kredytowej. W tym procesie banki muszą przyjmować, że stopy procentowe wzrosną aż o 5 pkt. proc. (dotychczas 2,5 pkt. proc.) w porównaniu do poziomu w dniu udzielania kredytu. Jeśli jakiś bank dotychczas zakładał wzrost o 2,5 pkt. proc., a teraz podwyższy ten próg do 5 pkt. proc., to dostępna kwota kredytu spadnie aż o 18%.

KNF nakazał bankom, aby do końca marca wprowadziły nowe zasady wyliczania zdolności kredytowej

Jeśli więc ktoś w marcu może liczyć np. na 300 000 zł, to od kwietnia w części banków dostanie 246 000 zł. Należy jednak dodać, że niektóre banki już wcześniej zakładały wyższy wzrost stóp niż 2,5 pkt. proc. więc w części z nich wpływ nowej rekomendacji może nie być aż tak drastyczny.

Za pół roku oprocentowanie kredytów hipotecznych może przekroczyć 8%

Oczywiście dostępność kredytów spada również ze względu na coraz wyższe stopy procentowe. To zapewne główna przyczyna tak niskiej liczby udzielanych w lutym kredytów. Jeszcze na początku października WIBOR 6M, który jest najczęściej stosowany, jeśli chodzi o nowo udzielne kredyty, wynosił 0,32%. Obecnie jest to już 4,99%. W rezultacie ktoś, kto na początku października mógł liczyć na 400 000 zł obecnie dostanie już tylko 258 509 zł.

Dostępność kredytów spada również ze względu na coraz wyższe stopy procentowe

Dodatkowo notowania kontraktów terminowych pokazują, że za pół roku ta stawka może wzrosną do 6,5%. Wtedy oprocentowanie większości nowo udzielanych kredytów przekraczałoby 8%, a dostępna kwota dla wspomnianej wcześniej osoby spadłaby do 227 000 zł, czyli prawie o połowę.

Kredyt z oprocentowaniem stałym czy zmiennym?

Wzrost stóp procentowych sprawił, że ci, którzy chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny zastanawiają się jaki rodzaj oprocentowania wybrać – stałe czy zmienne. Przedstawimy więc jak wyglądają najniższe stawki dla obu rodzajów oprocentowania.

W przypadku najniższego (10%) wkładu własnego najniższe oprocentowanie stałe ofertuje Bank Pekao (6,64%). W przypadku zmiennego najniższą marżę ofertuje BPS (1,98%), co po dodaniu stawki WIBOR 6M w obecnej wysokości (4,99%) daje oprocentowanie zmienne w wysokości  6,97%.

Obecnie sytuacja się odwróciła, czyli istnieje możliwość uzyskania niższego oprocentowania stałego niż zmiennego

Dla wysokiego wkład własnego (powyżej 20%) najniższe oprocentowanie stałe ofertuje natomiast Bank Millennium (6,13%). Dla oprocentowania zmiennego najniższą marżę (1,74%) ofertuje Santander. Po dodaniu obecnego poziomu stawki, którą on stosuje (WIBOR 3M = 4,72%) daje to oprocentowanie wynoszące 6,46%.

Jak widać obecnie sytuacja się odwróciła, czyli istnieje możliwość uzyskania niższego oprocentowania stałego niż zmiennego. Z tego powodu obserwujemy bardzo mocny wzrost zainteresowania ofertami z oprocentowaniem stałym.

Nie da się jednak jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, które z tych rozwiązań będzie korzystniejsze w długim terminie. Nie wiadomo bowiem, jak mocno wzrosną stopy procentowe i kiedy zaczną spadać. Każdy musi więc indywidualnie ocenić, czy zależy mu na spokoju, który gwarantuje stale oprocentowanie, czy też chce zaryzykować i wybrać stawkę zmienną.

Czytaj także: Od kwietnia nowe zasady liczenia zdolności kredytowej, nie taki diabeł straszny jak go malują?

Źródło: Expander, Rentier.io
Udostępnij artykuł: