Wydarzenia: Stała rata nie rozwiąże wszystkich problemów

BANK 2018/12

Otoczenie niskich stóp procentowych stanowi jedno z największych wyzwań dla rynku kredytów hipotecznych. Możliwość skokowego wzrostu rat w przypadku odwrócenia trendu może się stać scenariuszem tyleż realnym co ryzykownym, zarówno dla kredytobiorców, jak i sektora finansowego.

Jerzy Majka

Doświadczenia ostatnich lat skłoniły regulatora do przygotowania stosownych zmian w Rekomendacji S, mających na celu upowszechnienie kredytów mieszkaniowych o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej. Czy perspektywa spłaty rat w jednakowej wysokości przez 25 lub 30 lat faktycznie stanowi opcję najkorzystniejszą dla polskich gospodarstw domowych? Jak zabezpieczyć instytucje finansowe przed skutkami przejęcia całości lub znacznej części ryzyka stóp procentowych? Czy fiskalne instrumenty wsparcia mogą sprawić, że kredyt mieszkaniowy o określonej racie będzie równie atrakcyjny jak analogiczne zobowiązanie bazujące na zmiennym oprocentowaniu?

Pytań tych nie mogło zabraknąć podczas ostatniej, jedenastej już edycji Kongresu Bankowości Detalicznej. Punktem wyjścia do ożywionej dyskusji był dokument, przygotowany przez powołaną z inicjatywy Gdańskiej Akademii Bankowej grupę ekspercką z udziałem przedstawicieli Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, instytucji finansowych oraz firm doradczych. Opracowanie pierwotnie zawierać miało wyłącznie uwagi i odniesienia do ogłoszonego przez KNF projektu nowelizacji Rekomendacji S, ostatecznie jednak stworzono przegląd różnych mechanizmów, mogących wpłynąć na upowszechnienie kredytów o odgórnie zdefiniowanej racie. – Jest wiele czynników poza samą Rekomendacją S, które mogłyby stać się katalizatorem dla rozwoju tego typu produktów finansowych – podkreślił Tomasz Mironczuk, ekspert Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową.

Rynek listów zastawnych na wspomaganiu

Twórcy opracowania zaproponowali pięć działań, wspierających stabilne i bezpieczne modele kredytowania hipotecznego. Pierwszym z nich jest odstąpienie od poboru podatku od instytucji finansowych tytułem kredytów o stałej stopie procentowej – zarówno nowych, jak również już zaciągniętych i poddanych refinansowaniu. Cel ten można osiągnąć przez obniżenie podstawy opodatkowania o równowartość wyemitowanych listów zastawnych. Eksperci sugerowali również pewien poziom unifikacji produktów bazujących na stałej lub okresowo stałej stopie procentowej. – Nie chodzi o stworzenie sztywnych reguł, raczej o wykreowanie pewnych standardów o charakterze porządkującym, swego rodzaju klocków, których instytucje finansowe będą używać do tworzenia ostatecznych produktów – zadeklarował Tomasz Mironczuk.

Konieczność uproszczenia oferty potwierdzają bankowi praktycy. – Produkt musi być jak najbardziej przejrzysty i zestandaryzowany. Obsługą klienta w bankach nie zajmują się eksperci, a fluktuacja kadr jest dziś dość wysoka – przypomniała Anna Rek-Dębicka, dyrektor Biura Bankowości Hipotecznej w PKO Banku Polskim. Dwa kolejne postulaty odnoszą się do kreowania podaży i popytu na listy zastawne. W pierwszym przypadku należy zapewnić dostęp do tej formy finansowania akcji kredytowej instytucjom finansowym, których nie stać na powołanie własnego banku hipotecznego. Autorzy opracowania wskazują różne możliwości rozwiązania tego problemu. Opcją braną pod uwagę jest utworzenie tzw. pulowego banku hipotecznego, z udziałowcami w postaci wszystkich emitentów. Rolę taką mógłby też pełnić Bank Gospodarstwa Krajowego. „Innym rozwiązaniem byłoby dopuszczenie w krajowym ustawodawstwie możliwości emisji listów zastawnych przez banki uniwersalne” – zaznaczono w dokumencie. Stymulacja popytu realizowana byłaby z kolei poprzez kreowanie stabilnej bazy inwestorskiej. „Konieczne jest wykształcenie rynku listów zastawnych opartych na stałych stopach procentowych, plasowanych w Polsce, analogicznego do rynku obligacji skarbowych o stałych stopach” – ocenili twórcy raportu. Ostatnia z rekomendacji przewiduje ustawiczną edukację konsumentów odnośnie ryzyka stóp procentowych i możliwości jego mitygowania z wykorzystaniem produktów o ustalonej racie.

Ulga podatkowa czy dopłaty?

Jak propozycje GAB ocenili przedstawiciele rynku? Jarosław Rot, dyrektor w BGŻ BNP Paribas i przewodniczący Komitetu Zarządzania Aktywami i Pasywami Związku Banków Polskich, za kluczowy postulat uznał standaryzację produktów stałostopowych. Deklarując poparcie dla idei stymulowania obrotu listów zastawnych przypomniał, iż działania w tym obszarze należy ująć w znacznie szerszym kontekście, jakim jest zarządzanie ryzykiem płynnościowym i dywersyfikacja źródeł finansowania. – Proponuję oddzielenie tematu ryzyka płynności i skupienie się na ryzyku zarządzania stopą procentową – dodał Jarosław Rot. Najbardziej ożywiona dyskusja dotyczyła ewentualnych ulg podatkowych dla instytucji oferujących kredyty o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu. – Należy postawić pytanie: czy kompensata z wykorzystaniem ulg fiskalnych usprawiedliwia sprzedaż kredytów poniżej warunków rynkowych? – stwierdził reprezentant BGŻ BNP Paribas.

Polemizował z nim prof. dr hab. Leszek Pawłowicz, dyrektor Gdańskiej Akademii Bankowej. – Myślimy, w jaki sposób zwiększyć udział kredytów stałostopowych. Dla przeciętnego Kowalskiego decydującym argumentem jest cena, jeśli ją obniżymy to realizujemy również cel makroekonomiczny, ograniczając ryzyko systemowe. Dlatego zasadnym jest, by również instytucje publiczne partycypowały w tych działaniach – zaznaczył prof. Pawłowicz. Z alternatywną propozycją wystąpił Andrzej Nużyński, wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jako pierwowzór wskazał on programy Rodzina na Swoim i Mieszkanie dla Młodych. – Czy nie warto byłoby stworzyć analogicznego przedsięwzięcia, promującego finansowanie hipoteczne o stałym oprocentowaniu? – zapytał. Przypomniał, iż niektóre polskie banki nie są płatnikami podatku od instytucji finansowych, zatem instrument wsparcia bazujący na zwolnieniu z tej daniny byłby dla nich obojętny. Pojawiły się również wątpliwości, czy resort finansów byłby skłonny dokonać wyłomu w zasadach poboru tzw. podatku bankowego. – Uważam taki scenariusz za mało realny, chyba że doszłoby w tej materii do głębszych zmian ustawowych – nadmienił Maciej Grabowski, ekspert Fundacji Centrum Myśli Strategicznej.

Polak patrzy nie tylko na cenę

Kredyt bazujący na stałej stopie procentowej uchodzi za opcję relatywnie bezpieczną dla konsumenta, jednak ten model finansowania mieszkalnictwa ma również słabe strony. Poważnym mankamentem jest bez wątpienia wyższy koszt pożyczanego pieniądza. – W obecnych realiach wybór produktu ze z góry zdefiniowaną ratą oznaczać może zakup mieszkania nawet o 30% mniejszego aniżeli w przypadku tradycyjnej formy kredytowania – napomknął Maciej Grabowski. Nie brakowało jednak opinii, że przy mniejszych różnicach cenowych wiele rodzin wybrałoby produkt droższy. – Nie jest do końca prawdą, iż polski rynek jest determinowany wyłącznie ceną. Niejeden klient byłby w stanie zapłacić więcej, jeśli w zamian otrzymywałby limitowanie ryzyka – wskazał Grzegorz Piwowar, były wiceszef Banku Pekao SA.

Nieco inaczej postrzegają sytuację osoby odpowiedzialne za segment kredytów hipotecznych w polskich bankach. – Na początku klient z reguły nie bierze pod uwagę całego okresu finansowania. Jego perspektywa obejmuje kilka najbliższych rat – zaznaczyła Jadwiga Ostrzechowska, dyrektor Departamentu Zarządzania Ryzykiem Kredytowym w banku BPH SA. Problem ten może się szczególnie uwidocznić w przypadku proponowanej przez KNF konwersji dotychczas zaciągniętych zobowiązań na formę stałostopową. – Kredytobiorca z reguły nie rozumie zalet stałego oprocentowania. Nie można mu po prostu zaproponować, żeby płacił więcej – podkreśliła Anna Rek-Dębicka.

Edukacja: zadanie dla wszystkich interesariuszy

Niska świadomość konsumentów stanowi główny czynnik ryzyka w przypadku umów, zakładających ustalanie oprocentowania w kilkuletnich interwałach. Niekorzystne dla kredytobiorcy wahania stóp procentowych towarzyszące ustalaniu wysokości rat na kolejny okres mogą sprawić, że wartość należności odprowadzanej do banku przez kolejnych pięć czy osiem lat wzrośnie skokowo. Takich zagrożeń nie generuje produkt ze zdefiniowaną wysokością raty miesięcznej na cały czas finansowania, chociaż i w tym przypadku nie można wykluczyć negatywnych reakcji klientów. Utrzymujący się przez dłuższy czas trend spadkowy, jak to ma miejsce obecnie, skłonić może tych kredytobiorców, którzy zaciągali zobowiązania na mniej korzystnych warunkach, do wysuwania roszczeń względem instytucji finansowych. – Jak w takiej sytuacji wygrać z prokonsumenckim populizmem, który bez wątpienia się pojawi? – zapytał Jarosław Rot. Jan Kowalski zauważył, że przeciwwagą dla irracjonalnych zachowań klientów powinna być rzetelna edukacja. – Inicjatywa powinna wyjść od regulatorów, nie od sektora finansowego, wtedy będzie postrzegana w społeczeństwie jako działanie bezstronne i obiektywne – nadmienił reprezentant banku Pekao SA. Tomasz Mironczuk zaproponował natomiast, by do grona edukatorów dołączyły inne podmioty funkcjonujące na rodzimym rynku finansowym, w rodzaju towarzystw funduszy inwestycyjnych, domów maklerskich czy też Krajowego Depozytu Papierów Wartościowych.

Najbardziej problematyczną kwestią okazać się może tzw. prepayment, czyli przysługujące na mocy ustawy o kredycie hipotecznym prawo do spłaty zobowiązania przed terminem. W przypadku produktów stałostopowych banki powinny mieć w takiej sytuacji prawo uzyskania rekompensaty od klienta, pojawia się zatem pytanie, jak ustalać jej wysokość. – Gdyby była to kwota na poziomie 20%, wówczas można by spodziewać się pozwów ze strony klientów, do tego należy uwzględnić ogólnoeuropejską tendencję ochrony konsumenta jako słabszej strony obrotu gospodarczego – przypomniała Jadwiga Ostrzechowska. Z tej też przyczyny kredyt stałostopowy nie jest wymarzonym rozwiązaniem dla singli, którzy po założeniu rodziny planują zakup większego mieszkania. – Jeśli ktoś chce nabyć kawalerkę na kilka lat, wówczas nie powinien brać pod uwagę produktów o stałej racie – stwierdził przedstawiciel Banku Pekao SA.

Udostępnij artykuł: