Wynajem mieszkania obcokrajowcom − o czym trzeba pamiętać?

Inwestycje / Nieruchomości

Liczba cudzoziemców mających zezwolenie na pobyt długoterminowy w Polsce stale rośnie i w lipcu przekroczyła już 400 tys. osób. Na zakup mieszkania decyduje się niewielka część z nich, większość poszukuje ofert na wynajem. Na co zwrócić uwagę, gdy stroną umowy najmu jest obcokrajowiec?

Fot. stock.adobe.com/peterschreiber.media

Liczba cudzoziemców mających zezwolenie na pobyt długoterminowy w Polsce stale rośnie i w lipcu przekroczyła już 400 tys. osób. Na zakup mieszkania decyduje się niewielka część z nich, większość poszukuje ofert na wynajem. Na co zwrócić uwagę, gdy stroną umowy najmu jest obcokrajowiec?

#AgataKarolinaLasota: Wynajmując mieszkanie należy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy lokalu i jego wyposażenia wraz z dokumentacją fotograficzną #LBCINVEST #RynekWynajmu #Nieruchomości

Pierwszą kwestią wartą podkreślenia jest fakt, że umowa zawierana z obywatelem innego państwa nie jest jakąś umową szczególną, nie wymaga dodatkowych formalności i podlega dokładnie tym samym regulacjom prawnym, jak umowy z obywatelami polskimi.Kluczową sprawą jest identyfikacja najemcy. Tożsamość możemy zweryfikować za pomocą paszportu, ale też Polskiego Dokumentu Tożsamości Cudzoziemca, wydawanego obcokrajowcom przebywającym na terytorium RP i nie posiadającym żadnego obywatelstwa.Kwestia identyfikacji będzie bardzo ważna w przypadku ewentualnych problemów z najemcą i skierowania powództwa przed sąd. Warto również ustalić miejsce pracy, a w przypadku studentów uczelnię.

Najem zwykły czy okazjonalny?

Najem okazjonalny co prawda gwarantuje właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę własności, jednak z mojej praktyki zawodowej wynika, że w przypadku cudzoziemców często dużą barierą jest wskazanie lokalu, w którym mogliby zamieszkać w przypadku egzekucji.Przy umowie zwykłej bezwzględnie należy zachować formę pisemną, standardowo sporządzaną w języku polskim i angielskim. Trzeba jednak pamiętać, by zamieścić w niej klauzulę przewidującą pierwszeństwo wersji polskiej i określić cel wynajmu lokalu.Kolejny ważny element to wskazanie, że umowa podlega prawu polskiemu i jurysdykcji sądów polskich, co pozwoli uniknąć ewentualnych sporów transgranicznych, gdy najemca wyjedzie z Polski mając nieuregulowane zobowiązania z tytułu najmu.Jednak w takim przypadku dochodzenie roszczeń jest trudne. Nawet jeśli procedura odbędzie się przed sądem polskim, egzekucja prowadzona będzie tam, gdzie faktycznie mieszka dłużnik lub gdzie posiada majątek. 

Kaucja i czas trwania umowy

Bardzo ważną sprawą jest również zabezpieczenie w postaci kaucji, zwłaszcza że w przypadku obcokrajowców ewentualne nieuregulowanie należności wiąże się z trudnościami, o których mowa powyżej.Ustawa o ochronie lokatorów daje możliwość pobrania w ramach kaucji nawet 12-krotności czynszu najmu (6-krotności w przypadku umowy okazjonalnej), w praktyce jednak w większości przypadków pobierana jest miesięczna lub dwumiesięczna kaucja.Przyjęta praktyka uzależnia uruchomienie umowy od wpłacenia kaucji. Rekomenduje również, by zwrot kaucji z umowy nastąpił w terminie 30 dni nie od zakończenia umowy, a od opróżnienia lokalu przez najemcę.Przydatnym zapisem w umowie bywa też klauzula o zakazie potrącenia należności z tytułu czynszu najmu lub opłat eksploatacyjnych przez najemcę. Unikniemy wtedy sytuacji, w której najemca nie ureguluje ostatniego czynszu dokonując potrącenia z kaucji, a wynajmujący nie będzie miał z czego pokryć ewentualnych strat w wynajmowanym lokalu.Dobrą praktyką jest również zawieranie umów na czas oznaczony, a w razie konieczności można prolongować je stosownym aneksem. To pozwoli nam uniknąć tzw. milczącego przedłużenia umowy.Możemy mieć do czynienia z taką sytuacją, kiedy najemca chce przedłużyć pobyt w lokalu na pewien czas po upływie trwania umowy, płacąc za ten okres.Pamiętajmy jednak, iż zgodnie z art. 674 k.c. jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się je w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.Sytuacja ta może spowodować, iż wynajmujący będzie musiał ją ponownie wypowiedzieć.

Wypowiedzenie w umowie najmu, a stan prawny

W umowach najmu często znajduje się niedozwolone postanowienie jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia w przypadku zalegania czynszu lub opłat eksploatacyjnych.Tymczasem zgodnie z art. 11 punkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wynajmujący może wypowiedzieć taką umowę, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.Trzeba tu podkreślić, że ustawa mówi o trzech pełnych okresach, co nie musi oznaczać trzech miesięcy.I na pewno, wynajmując mieszkanie bez względu na to z kim podpisujemy umowę, należy sporządzić  protokół zdawczo-odbiorczy lokalu i jego wyposażenia wraz z dokumentacją fotograficzną  w dniu przekazania mieszkania uwzględniając  stan liczników.Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC INVEST

Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC INVEST

Źródło: aleBank.pl
Udostępnij artykuł: