Wywiad: Na rynku nieruchomości w Polsce nie było i nie ma kryzysu

FN 2011/07-09 (lipiec - wrzesień 2011)

Z dr. Piotrem Cyburtem, Prezesem Zarządu BRE Banku Hipotecznego, rozmawia Bożenna Chlabicz

Z dr. Piotrem Cyburtem, Prezesem Zarządu BRE Banku Hipotecznego, rozmawia Bożenna Chlabicz

Przede wszystkim zamierzałam poprosić Pana o refleksję na temat rynku finansowania nieruchomości – i uświadomiłam sobie, że nie potrafię sformułować końcówki pytania, bo nie mam pewności, czy należy użyć określenia: w okresie pokryzysowym, przedkryzysowym, czy po raz kolejny kryzysowym. Tak szybko się wszystko zmienia.

Chyba panią zaskoczę. Uważam, że w Polsce tak naprawdę na rynku nieruchomości nie było i nie ma kryzysu. Odczuliśmy jedynie różne jego odpryski. Wystąpiło spowolnienie, które jest w takich przypadkach naturalne. W niektórych segmentach rynku, na przykład nieruchomości magazynowych, były oznaki recesji. Wynikało to z faktu, że w pewnym momencie po prostu zbudowano zbyt dużo magazynów. Natomiast generalnie, rynek miał się dobrze i w tej chwili jest zdecydowanie w dobrym stanie, chociaż występuje trochę niepokojących objawów.



” ]

Jeśli zaś chodzi o banki, o to, czy były one lub czy są w kryzysie, to odpowiedź także jest oczywista: działające w Polsce banki nie były w stanie kryzysu, nie są i daj Boże, żeby się w nim nie znalazły. Nie ma po temu żadnych przesłanek. Jednak kryzys sporo zmienił w sektorze bankowym i w finansowaniu nieruchomości. Praktycznie, z jednym lub dwoma wyjątkami, z naszego rynku wycofali się zagraniczni gracze, którzy finansowali bardzo duże projekty. Banki polskie, zwłaszcza te z udziałowcami zagranicznymi, są dużo bardziej ostrożne i też nie wróciły na rynek. Reasumując, nie mieliśmy do czynienia z kryzysem na rynku nieruchomości w Polsce. Natomiast kryzys międzynarodowy spowodował, że część banków wycofała się z naszego rynku. Nie sprawdziły się też niektóre modele działania banków. Nie miało to jednak wymiaru kryzysu.

Nawet nie próbuję z Panem polemizować, bo szczerze mówiąc, intuicja, choć nie jest kategorią ekonomiczną, już w okresie boomu podpowiadała mi, że zagrożeniem są stale rosnące ceny działek i mieszkań, wpływy na te rynki ze strony dysponujących dużym kapitałem inwestorów zagranicznych czy wręcz zjawiska spekulacyjne.

Rzeczywiście, wystąpiła w Polsce w latach 2006-2008 bardzo silna faza ożywienia i towarzyszące jej transakcje spekulacyjne. Paradoksalne jest to, że kryzys na rynkach zagranicznych wybawił nas przed ostrym przegrzaniem naszego rynku. Społeczeństwo nie zadłużyło się tak bardzo, jak Portugalczycy czy Irlandczycy, nie mieliśmy też tak dużych nadwyżek mieszkań, jak w Hiszpanii.

Od wielu lat mówi się w Polsce o problemach w procesie finansowania deweloperów. Skąd takie opinie? Czy faktycznie mają oni tak poważne kłopoty i utrudnienia ze strony banków? A może po prostu chodzi o ryzyko, jakie działalność tych firm generuje?

To jest duża część naszego portfela. O finansowaniu deweloperów powstała i jeszcze powstanie niejedna książka czy praca doktorska. Co dla nas wynika ze spowolnienia czy z obserwacji aktualnej sytuacji na rynku? Po pierwsze, sprawdza się współpraca z dużymi firmami deweloperskimi, które mają doświadczenie, potencjał, które potrafią sprzedawać, a ich finansowy potencjał pozwala przetrwać nawet, gdy chwilowo spada sprzedaż mieszkań.

Czy są to głównie firmy z obcym kapitałem?

Nie tylko. Można wymienić kilka polskich firm, jak Dom Development czy Gant Development, Polnord. Ale są też firmy zagraniczne. Nie mówię tu o naszych klientach, tylko o tym, jak wygląda rynek. Z punktu widzenia banków tym, co się nie sprawdziło i z czego banki powinny wyciągnąć wnioski, jest finansowanie projektów, gdy deweloper nie miał doświadczenia, kupował działkę i wydawało mu się, że zrobi interes życia. Najczęściej w takie przedsięwzięcia angażowały się osoby prywatne. To już odbija się bankom czkawką lub wkrótce będzie się odbijać. Trzeba mieć doświadczenie w tym, co się robi.

Drugi wniosek jest taki, że należy unikać finansowania zakupu ziemi, bo to, zwłaszcza w trudniejszych czasach, nie sprawdza się. O ile w pierwszym przypadku istotne jest doświadczenie, o tyle w drugim – aby przedsięwzięcie zakończyło się sukcesem dla każdej ze stron, dewelopera i klienta – musi być wkład własny. Należy rozkładać ryzyko i tego nie można lekceważyć. Dlatego sądzę, że po prostu nie powinno się finansować zakupu ziemi.

Trzeci obszar, w którym odczuwalne są objawy recesji, to mieszkania wakacyjne, zwłaszcza nad morzem czy w Zakopanem. Uważam, że w tych dwóch miejscach nie należy realizować inwestycji, ponieważ istnieje tam duża podaż. Co więcej, wiele z tych mieszkań jest budowanych bez kredytów bankowych, więc pojawia się ryzyko, że może nie udać się dokończyć inwestycji.

To są trzy istotne zagrożenia na rynku kredytów dla deweloperów, o których trzeba pamiętać.

A takie branże, jak producenci materiałów budowlanych i inne związane z procesem budowania?

Nie kredytujemy ich. To kwestia relacji między deweloperem a generalnym wykonawcą. Ze swojej strony chcemy, zwłaszcza przy dużych inwestycjach, żeby to była firma z dobrym standingiem finansowym. Widzimy, że relacje między deweloperem a wykonawcą potrafią być burzliwe. Są deweloperzy, którzy zmieniają wykonawcę, bo nie są usatysfakcjonowani terminowością lub jakością. Bank nie chce być arbitrem, ani nie daje się wciągać w konflikty i rozstrzyganie sporów.

Bank ma swój cel.

Ma swój cel. Podstawowe założenie jest takie, że zawsze finansujemy projekt pod klucz, aby uniknąć sytuacji, że zabrakło pieniędzy na wykończenie siódmego czy ósmego piętra. Druga zasada mówi, że za proces budowy i sprzedaży odpowiada deweloper. My monitorujemy, patrzymy, zwracamy uwagę, gdy sprawy nie idą zgodnie z planem. Jednak problemy z wykonawcą musi rozstrzygać sam deweloper.

Panie Prezesie, nawet jeśli kryzys nas nie dotknął, to i klienci, i deweloperzy mocno odczuwają skutki zawirowań na świecie. O wiele bardziej skrupulatnie badane jest ryzyko, zdolność kredytowa, wyższe są marże. Jakie widzi Pan zagrożenia z tym związane?

Jeśli chodzi o rynek deweloperów mieszkaniowych, to zagrożeniem na dziś jest słabnący popyt. Wynika on zapewne z kilku czynników, ale myślę, że przyjęte w ostatnich dwóch latach rozwiązania regulacyjne mają na to znaczący wpływ. Jest to rekomendacja S kwadrat ...

Artykuł jest płatny. Aby uzyskać dostęp można:

  • zalogować się na swoje konto, jeśli wcześniej dokonano zakupu (w tym prenumeraty),
  • wykupić dostęp do pojedynczego artykułu: SMS, cena 5 zł netto (6,15 zł brutto) - kup artykuł
  • wykupić dostęp do całego wydania pisma, w którym jest ten artykuł: SMS, cena 19 zł netto (23,37 zł brutto) - kup całe wydanie,
  • zaprenumerować pismo, aby uzyskać dostęp do wydań bieżących i wszystkich archiwalnych: wejdź na aleBank.pl/sklep.

Uwaga:

  • zalogowanym użytkownikom, podczas wpisywania kodu, zakup zostanie przypisany i zapamiętany do wykorzystania w przyszłości,
  • wpisanie kodu bez zalogowania spowoduje przyznanie uprawnień dostępu do artykułu/wydania na 24 godziny (lub krócej w przypadku wyczyszczenia plików Cookies).

Komunikat dla uczestników Programu Wiedza online:

  • bezpłatny dostęp do artykułu wymaga zalogowania się na konto typu BANKOWIEC, STUDENT lub NAUCZYCIEL AKADEMICKI

Udostępnij artykuł: