XIII KFNM 2016: Właściwe wycenianie zabezpieczenia

Aktualności

Od lewej: prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak, Paweł Duciak, dr inż. Zdzisława Ledzion-Trojanowska, Jan Robert Nowak oraz Tomasz Piwowarski. fot. ZBP/M. Stokłosa

Jedną z kluczowych zasad etyki, zarówno w biznesie jak również w przypadku transakcji zawieranych w życiu codziennym, jest jasne i przejrzyste określanie wartości oferowanych przedmiotów czy usług oraz zachowanie korelacji pomiędzy ustaloną ceną a rzeczywistą wartością sprzedawanego przedmiotu. Niezależnie od aspektu czysto etycznego, właściwa wycena przedmiotu będącego zabezpieczeniem kredytu posiada również kluczowe znaczenie dla właściwego określenia ryzyka kredytowego.

Artykuły dot. XIII Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych 2016:

  1. XIII Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych 2016 rozpoczęty
  2. XIII KFNM 2016: Właściwe wycenianie zabezpieczenia
  3. XIII KFNM 2016: Jak wycenić widok za oknem?
  4. XIII KFNM 2016: Rewolucji nie będzie
  5. XIII KFNM 2016: Czy doczekamy się kas oszczędnościowo-budowlanych?

Strona internetowa IT@BANK:

Jak odpowiednio określać wartość kredytowanej nieruchomości? Czym jest wartość rynkowa, a czym wartość bankowo-hipoteczna? W jakim stopniu polscy rzeczoznawcy wystarczająco rzetelnie badają wartość nieruchomości przedstawianych jako zabezpieczenie hipoteczne – i skąd biorą się błędy i nieprawidłowości w tym obszarze? Dyskutowali o tym uczestnicy drugiej sesji tegorocznego Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych, zatytułowanej „Cena transakcyjna, wartość nieruchomości a wartość zabezpieczenia wierzytelności hipotecznej”. W panelu wzięli udział: prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak z Katedry Inwestycji i Nieruchomości Wydziału EK-SOC Uniwersytetu Łódzkiego, Paweł Duciak – naczelnik Wydziału Wyceny i Rynku Nieruchomości w Departamencie Gospodarki Nieruchomościami Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa, dr inż. Zdzisława Ledzion-Trojanowska – rzeczoznawca majątkowy i prezes Valor Adviser, Jan Robert Nowak – dyrektor Departamentu Ryzyka Nieruchomości i Monitorowania Inwestycji w mBanku Hipotecznym S.A. oraz Tomasz Piwowarski – dyrektor Departamentu Inspekcji Bankowych, Instytucji Płatniczych i Spółdzielczych Kas Oszczędnościowo-Kredytowych (DIB) Komisji Nadzoru Finansowego.

Debatę rozpoczęła prezentacja prof. Ewy Kucharskiej-Stasiak, w której ukazane zostały różnice pomiędzy podstawowymi pojęciami z zakresu szacowania i określania wartości nieruchomości. Jednym z takich pojęć jest oczywiście wartość rynkowa; ma ona charakter temporalny, gdyż określana jest na konkretny dzień. – Dlatego właśnie wartość rynkową uznać należy za kategorię ekonomiczną. Takiego charakteru nie ma natomiast tzw. wartość bankowo-hipoteczna, której celem jest pokazanie ostrożnej oceny wartości w czasie przyszłym. Wyznaczana jest ona w danym dniu, ale nie odnosi się ona do tego dnia – zaznaczyła prof. Kucharska-Stasiak.

Kwestia zabezpieczenia wierzytelności jest kluczowa w całym procesie zarządzania ryzykiem kredytowym banku – podkreślił Tomasz Piwowarski. Ma to znaczenie nie tylko w odniesieniu do szans pokrycia ewentualnych strat w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy. – Przez zabezpieczenie nieruchomością uzyskać można niższą wagę ryzyka, a to przekłada się na współczynnik wypłacalności – przypomniał przedstawiciel KNF. Równocześnie jednak nawet posiadanie doskonałych zabezpieczeń nie gwarantuje zwrotu środków w procesie windykacji. W przypadku ogólnej dekoniunktury może się pojawić problem ze zbyciem nawet tzw. rynkowych pewniaków. Przykładem może być sytuacja na rynku nieruchomości w USA podczas ostatniego kryzysu; niektóre budynku komercyjne sprzedawane były za 10% wartości rynkowej. Kluczową kwestią pozostaje również odpowiedzialność banku za ocenę jakości przedmiotu zabezpieczenia. Reprezentant KNF przypomniał, że niezależnie od poziomu rzetelności rzeczoznawcy ostateczne konsekwencje złej wyceny i tak poniesie bank. Przytoczył tu niedawny przykład upadłości SKOK w Wołominie i SK Banku: w obu przypadkach biegli rzeczoznawcy skrajnie nierzetelnie wykonali swą pracę, jednak konsekwencją była likwidacja wskazanych placówek.

Dwa elementy: rzetelność pracy rzeczoznawcy i weryfikacja tego procesu przez bank są równie ważne – zaznaczył przedstawiciel nadzoru. Według analiz KNF z zadaniem tym najlepiej radzą sobie banki komercyjne; sektor spółdzielczy i SKOK mają znacznie więcej bolesnych doświadczeń w tym obszarze. Prelegent zwrócił również uwagę na rosnące nieprawidłowości w pracy rzeczoznawców majątkowych; spośród dziewięciu biegłych, których sprawy KNF skierował w ostatnim czasie do komisji odpowiedzialności zawodowej, sześciu już utraciło uprawnienia. Co może zrobić regulator, jeżeli uważa że wycena jest niezgodna ze stanem faktycznym? – Przygotowywane są przepisy, w myśl których w takich przypadkach nakażemy bankowi zrobić kolejną wycenę. Możemy też przeprowadzić ją samodzielnie. Jeżeli okaże się, że cena była zawyżona o więcej niż 20% wówczas koszty ponownej wyceny poniesie bank – wskazał Piwowarski.

Do tego problemu odniósł się również Jan Robert Nowak. – Z całą pewnością mamy do czynienia z sytuacja, gdzie opracowania źle wykonane przez jednostki powodują złe postrzeganie rzeczoznawców majątkowych en bloc – zauważył przedstawiciel mBanku Hipotecznego, przypominając iż wycena zabezpieczenia przekłada się wprost na rating listu zastawnego wystawianego na podstawie danego kredytu. – Złe wiadomości roznoszą się szybciej niż dobre – odparła Zdzisława Lendzion-Trojanowska. W jej odczuciu problemem jest nierespektowanie przez banki standardu, wypracowanego przez federację rzeczoznawców i ZBP. – Straciliśmy narzędzie wpływania na rzeczoznawców wprost, żeby ten operat sporządzany był zgodnie ze standardem. Z opinia tą nie zgodził się Paweł Duciak. – Rzeczoznawca ma obowiązek stosować się do przepisów prawa i standardów zawodowych – podkreślił.

Karol Jerzy Mórawski

Zdjęcie: Od lewej: prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak, Paweł Duciak, dr inż. Zdzisława Ledzion-Trojanowska, Jan Robert Nowak oraz Tomasz Piwowarski. (fot. ZBP / M. Stokłosa)