Zdolność kredytowa nadal wysoka

Tylko u nas

Wzrost dochodów i znaczy spadek kosztu kredytu, to dwa główne czynniki, które zadecydowały o wzroście zdolności kredytowej w 2014 roku. Grudzień był szóstym z rzędu miesiącem, w którym możliwa do uzyskania kwota kredytu zwiększyła się. Tym razem przyrost wyniósł średnio 1,15 procent.

Zdolność kredytowa rośnie nieprzerwanie od 6 miesięcy. W tym czasie wzrost dla modelowej rodziny wyniósł 8 procent (35,3 tys. złotych), a dla singla 10,5 procent (25,1 tys. złotych). Cały 2014 rok również zakończył się na plusie. Pod koniec roku rodzina mogła otrzymać z banku o 7,6 procent większą pożyczkę niż na jego początku, a singiel aż o 12 procent. Oznacza to, że możliwa do uzyskania kwota kredytu wzrosła w 2014 roku o 33,6 tys. złotych w przypadku rodziny i o 28,1 tys. złotych w przypadku singla.

Zdecydował dochód i koszt kredytu

Największy wpływ na korzystną, dla klientów banków zmianę, miał dochód, który przyjmujemy do liczenia zdolności. W naszej analizie opieramy się na średnim wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw. Niestety, dane statystyczne publikowane przez GUS, nie zawsze mają odzwierciedlenie w faktycznym wzroście wynagrodzenia. W przypadku osób, których dochód utrzymuje się na stałym poziomie zdolność również zwiększyła się, jednak nie aż tak znacznie. Zadecydował o tym drugi czynnik, którym był obniżający się koszt kredytów. W przypadku kredytów hipotecznych składa się na niego wysokość marży banku i stosowana przez nie stawka bazowa – najczęściej WIBOR 3M. Co prawda marże rosły, to jednak spadki WIBORu były zdecydowanie większe. Od początku stycznia, do końca grudnia 2014 roku średnia marża zwiększyła się o około 0,9 punktu procentowego i tylko w maju zanotowaliśmy jej nieznaczny spadek. Korekta WIBORu wyniosła jednak aż 0,64 punktu procentowego. W efekcie średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło z około 4,7 do zaledwie 3,92 procent.

Wysokość średniej marży i oprocentowania kredytów hipotecznych
150119.marza.01.600
Opracowanie własne Notus Doradcy Finansowi i MarketMoney.pl

Inne elementy wpływające na wysokość zdolności kredytowej, w tym rekomendacje KNF i wewnętrzne regulacje banków, nie zmieniały się w 2014 roku w taki sposób, by w znaczący sposób decydować o jej wzroście lub spadku.

Początek roku bez niespodzianek

Początek 2015 roku, oprócz zwiększenia wymaganego wkładu własnego, nie przyniósł praktycznie żadnych innych zmian. Od stycznia osoby, które zamierzają finansować zakup nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego muszą dysponować dwukrotnie wyższymi środkami własnymi niż jeszcze pod koniec 2014 roku. Banki wymagają już nie 5, a 10 procent wartości nabywanej nieruchomości. Nie ma to bezpośrednio negatywnego wpływu na zdolność kredytową, jednak sprawia, że kredyty mieszkaniowe będą trudniej dostępne.

W kolejnych miesiącach możemy się spodziewać dalszych, powolnych, podwyżek marż i nieznacznego zaostrzania polityki kredytowej. Jeśli dodatkowo zaczną się sprawdzać prognozy dotyczące podwyżek stóp procentowych pod koniec bieżącego roku, to wzrost kosztu kredytu będzie mocnej odczuwalny. Wyższa rata będzie natomiast wywierała negatywny wpływ na wysokość oferowanej przez banki kwoty kredytu.

Michał Krajkowski – główny analityk, Dom Kredytowy Notus

Wzrost przeciętnego wynagrodzenia znalazł swoje odbicie w wyższych kwotach kredytu. Teoretyczna zdolność kredytowa wzrosła i można przypuszczać, że te poziomy przez najbliższe miesiące będą się utrzymywać. Nic nie wskazuje, aby którykolwiek z czynników decydujących o zdolności kredytowej miał się zmienić. Zarówno wynagrodzenia, jak i stopy procentowe oraz marże będą utrzymywać się na obecnych poziomach, a ewentualne zmiany będą marginalne. Dużo większą zmianą wpływającą na rynek kredytowy będzie wprowadzenie wymogu wniesienia 10 procentowego wkładu własnego. Jednak rzeczywiste skutki tej regulacji będą widoczne dopiero za kilka miesięcy.

 

Zdolność kredytowa rodziny

W grudniu 2014 średnia zdolność kredytowa rodziny wyniosła 474 628 złotych i była o 1,3% wyższa niż miesiąc wcześniej. Największa kwotę oferował Bank Pekao S.A. (498 tys. złotych), Bank BGŻ (497 tys. złotych) i Bank Millennium (489 tys. złotych). Średnia wysokość marży wyniosła 2,87 procent.

Zdolność kredytowa rodziny
150119.zdolnosc.kredytowa.01.600
Opracowanie własne Notus Doradcy Finansowi i MarketMoney.pl

Konrad Pluciński – ekspert MarketMoney.pl

Wysoka zdolność kredytowa nie będzie miała większego znaczenia, jeśli przyszli kredytobiorcy nie będą dysponować odpowiedną kwotą oszczędności na pokrycie wkładu własnego. Poza tym, należy pamiętać o dwóch rzeczach. Po pierwsze, jeśli posiadamy wymagane 10 procent środków własnych, to i tak nie unikniemy ubezpieczenie niskiego wkładu. W większości banków standardowy poziom LTV to 80 procent, więc nadal zabranie 10 procent, które będziemy musieli ubezpieczyć. Po drugie, na wkład własny nie możemy przeznaczyć wszystkich, posiadanych przez nas oszczędności. Opłaty okołokredytowe, takie jak: prowizja, wynagrodzenie agencji nieruchomości, taksa notarialna, czy podatek od czynności cywilnoprawnych mogą wynieś nawet kilka procent ceny nieruchomości. Nie zawsze będziemy mieli możliwość skredytowania, chociaż części z nich.

 

Zdolność kredytowa singla

Singiel wnioskując o kredyt mieszkaniowy mógł uzyskać pożyczkę w średniej wysokości wynoszącej 263 132 złotych, czyli o 1 procent wyższej niż w listopadzie. Najwyższą kwotę mógł on otrzymać w mBanku (286 tys. złotych), Banku BGŻ (280 tys. złotych) i Banku Pekao S.A. (259 tys. złotych). Średnia marża kredytu wyniosła 1,84 procent.

Zdolność kredytowa singla
150119.zdolnosc.kredytowa.02.600
Opracowanie własne Notus Doradcy Finansowi i MarketMoney.pl

Michał Krajkowski, Notus Doradcy Finansowi
Konrad Pluciński, MarketMoney.pl

Udostępnij artykuł:

Zdolność kredytowa nadal wysoka

Raporty

Oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło dzięki obniżkom stóp procentowych. Nawet wzrost marż nie wpłynął negatywnie na sytuację kredytobiorców. Dzięki temu zmalały raty kredytów i wzrosła zdolność przyszłych kredytobiorców. Na poprawę sytuacji wpłynęły jednak jeszcze inne czynniki.

W naszych comiesięcznych raportach zdolność liczymy dla dwóch modelowych kredytobiorców. Pierwszy z nich, to małżeństwo w wieku 35 lat z dzieckiem na utrzymaniu. Ich łączny, miesięczny dochód, to dwukrotność średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Do analizy przyjmujemy spłacaną przez nich ratę w wysokości 300 zł miesięcznie i kratę kredytową. Z przyznanego limitu w wysokości 5 tysięcy złotych średnio wykorzystują 1 tysiąc miesięcznie. Drugi kredytobiorca, to singiel w wieku 30 lat. Co miesiąc otrzymuje wynagrodzenie równe średniemu wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw wg. danych GUS. Posiada limit na karcie na 2 tysiące złotych, ale wykorzystuje z niego tylko 500 zł miesięcznie.

Przez ostatni rok zdolność kredytowa, liczona dla małżeństwa, zwiększyła się o, ponad 23%, co daje kwotę kredytu wyższą o ponad 84 tys. złotych. W przypadku singla procentowy wzrost jest jeszcze większy – prawie 26%, co przekłada się na kwotę w wysokości ponad 49 tysięcy złotych.

Główny wpływ na poprawę sytuacji osób ubiegających się o pożyczkę na cele mieszkaniowe miały w tym okresie miały 3 czynniki:

  1. Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych spadło o około 0,7 punktu procentowego. Co prawda marże wzrosły o około 0,3 punktu procentowego (i wynoszą obecnie około 1,8%) jednak w tym samym czasie spadła znacząco stawka bazowa. WIBOR 3M, przyjmowany przez większość banków, od początku marca 2013 do końca lutego 2014 obniżył się o 1 punkt procentowy i wynosi obecnie około 2,71%.
  2. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 185 złotych i wynosi obecnie 3 895 złotych brutto (wartość ze stycznia 2014). W grudniu 2013 roku przeciętne wynagrodzenie wyniosło aż 4 221 złotych, dzięki czemu zdolność kredytowa osiągnęła rekordową wysokość. W tym przypadku należy pamiętać, że realny wzrost wynagrodzenia nie musi się pokrywać ze statystykami.
  3. Banki do liczenia zdolności mogą przyjmować dłuższy okres kredytowania. Wcześniej było to maksymalnie 25 lat, a po dostosowaniu swoich procedur do wytycznych rekomendacji S banki wydłużyły ten okres o 5 lat.

Na rynku kredytów mieszkaniowych, w ostatnim roku, zaszły jednak również inne zmiany. Niestety nie wszystkie wpływają na poprawę sytuacji kredytobiorców:

– 1. stycznia 2014 roku wystartował program Mieszkanie dla Młodych. Dzięki niemu młode osoby, przed 35 rokiem życia mogą uzyskać dofinansowanie do wkładu własnego starając się o kredyt na zakup swojej pierwszej nieruchomości. Niestety program obejmuje jedynie nieruchomości na rynku pierwotnym, a ze względu na limity ceny metra kwadratowego, podaż mieszkań jest niewystarczająca.

– Banki zgodnie z wytycznymi znowelizowanej rekomendacji S zaprzestały udzielać kredytów na 100% wartości nieruchomości i więcej. Obecnie, aby otrzymać kredyt trzeba dysponować przynajmniej 5% wkładem własnym.

– Maksymalny okres kredytowania wynosi obecnie 35 lat. Z rynku zniknęły dostępne jeszcze niedawno kredyty na 40 czy 50 lat.

– Kredyty w walutach obcych nie są już praktycznie udzielane. W ostatnim kwartale 2013 roku mniej niż 1% wszystkich kredytów stanowiły kredyty denominowane do euro, franka szwajcarskiego, czy dolara amerykańskiego. Obecnie o kredyt w walucie obcej mogą się starać jedynie kredytobiorcy uzyskujący dochody w tej walucie.

Michał Krajkowski – główny analityk, Dom Kredytowy Notus
Zgodnie z oczekiwaniami zdolność kredytowa Polaków spadła. Jest to jednak spowodowane spadkiem wynagrodzenia, którego należało oczekiwać. Po wzroście wynagrodzenia w grudniu zawsze obserwujemy jego spadek w styczniu, a do obecnych wyliczeń uwzględnianie były właśnie te wartości. W kolejnych miesiącach dochody Polaków nie powinny się gwałtowanie zmieniać, co będzie oznaczało stabilizację w zakresie zdolności kredytowej. Kolejny czynnik decydujący o zdolności kredytowej, czyli stopy procentowe, w nadchodzących miesiącach także nie powinny się zmieniać. Będzie to także wpływało na zachowanie obecnych poziomów dostępnych kwot kredytów.

Zdolność kredytowa rodziny

W lutym 2014 roku modelowa rodzina mogła otrzymać kredyt hipoteczny w średniej wysokości 448 897 zł. Oznacza do spadek zdolności kredytowej w relacji do miesiąca poprzedniego o ponad 8,4 tys. złotych (1,8%). Najwyższą kwotę kredytu, trzeci miesiąc z rzędu, oferował Bank BGŻ – 507 tys. złotych, w Pekao S.A. można było otrzymać 491 tys. złotych, a w Banku Millennium 467 tys. złotych.

140314.zdolnosc.kredytowa.rodziny.01.450x284

Zdolność kredytowa singla

Osoba prowadząca jednoosobowe gospodarstwo domowe mogła w lutym liczyć średnio na 240 410 złotych kredytu. To prawie 8,8 tys. złotych (3,5%) mniej niż w styczniu. Największą kwotę singiel mógł, tym razem, otrzymać w Banku Pekao S.A. – 295 tys. złotych i 281 tys. złotych w Banku BGŻ. mBank spadł na trzecie miejsce z kwotą kredytu w wysokości 279 tys. złotych.

140314.zdolnosc.kredytowa.singla.01.450x282

Konrad Pluciński – MarketMoney.pl,
Michał Krajkowski – Dom Kredytowy Notus
www.marketmoney.pl

Udostępnij artykuł: